房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法(2009年修正)

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商务部


中国进出口商品交易会展位使用管理办法

2008-08-27


　　为加强中国进出口商品交易会（简称广交会）展位使用管理，打击违规转让或转租（卖）展位行为，规范办展秩序，特制定本办法。

第一章 展位使用要求

　　第一条 各省、自治区、直辖市、计划单列市和部分省府城市商务主管部门负责组织本地区企业以地方交易团形式参展。国资委管理企业参展组团单位由商务部另行规定。

　　第二条 广交会展位仅限使用条件已经交易团审核和商（协）会（指中国纺织品进出口商会、中国轻工工艺进出口商会、中国五矿化工进出口商会、中国食品土畜进出口商会、中国机电产品进出口商会、中国医药保健品进出口商会或中国外商投资企业协会，下同）复核合格，并获得参展展位的企业（简称参展企业）使用。

　　第三条 参展企业须如实在广交会网络管理系统进行备案登记，按广交会规定使用展位，并承担相应的责任。实际使用者须与展位楣板标明的参展企业一致。

　　第四条 广交会严禁违规转让或转租（卖）展位。

　　第五条 交易团负责本团展位使用的管理，并与本团参展企业签订广交会展位使用责任书。

　　第六条 参展企业指定专人负责展位使用。展位负责人须为该展位参展企业正式工作人员并具有广交会核发的当届参展商证。

　　第七条 交易团于每年3月20日（春交会）或9月20日（秋交会）之前将参展单位展位负责人情况录入广交会网络管理系统。每位展位负责人只能负责本公司在某一展区的一个或多个连片展位，工作时间必须在岗，并有责任配合相关部门对展位使用情况进行检查。

　　第八条 商（协）会会同地方商务主管部门代表、中国对外贸易中心（简称外贸中心）组成联合检查组，对违规转让或转租（卖）展位情况进行检查。

　　第九条 流通型企业仅限在申请某一展区的展位数量达到2个或2个以上时，可与有联合经营或供货关系的非流通企业（联营/供货单位）共同参展（联营参展），并须一并提交有关材料。同一展区最多可申请与两家联营/供货单位共同参展。

　　第十条 联营参展时，展位楣板上只列明参展企业名称，同时由外贸中心制作包括联营（供货）单位信息的参展证明。参展企业不得以任何名义向联营（供货）单位收取超出正常展位费用的任何费用。

　　第十一条 品牌展区禁止企业申请联营参展。

第二章 展位违规使用认定和查处

　　第十二条 违规转让或转租（卖）展位认定标准：

　　（一）以非参展单位的名义对外签约。

　　（二）在展位内派发非参展单位名称的名片。

　　（三）以任何方式将展位转让、转售、分包、分租。

　　（四）未报、虚报、假报展位负责人，或未按要求办理展位负责人变更手续。

　　（五）参展企业未按广交会规定摆放参展证明牌。

　　（六）经展位使用联合检查组确认的其他违规转让或转租（卖）展位的行为。

　　第十三条 联营参展中的以下情况视为违规转让或转租（卖）展位：

　　（一）参展企业向联营（供货）单位收取超出正常展位费用的其他费用。

　　（二）在一个联营展位内联营两家或两家以上联营（供货）单位的。

　　（三）在展位内派发非参展单位或非备案联营（供货）单位名称的名片。

　　（四）参展企业未在展位内摆放包括联营（供货）单位信息的参展证明。

　　（五）联营参展超出流通型企业与非流通型企业联营类型限制范围。

　　第十四条 联营（供货）单位在参展中违规转让或转租（卖）展位的，视同参展企业违规转让或转租（卖）展位。

　　第十五条 对违规转让或转租（卖）展位的参展企业，按以下办法进行处罚：

　　（一）即日起封闭违规展位和违规参展企业在同一展区的其他展位，所有展品撤出展馆。

　　（二）没收相关参展证件。

　　（三）取消从当届起连续十届在违规转让或转租（卖）展位所属展区的参展资格，并记入违规名单。如果一企业在两个及以上展区违规转让或转租（买）展位，取消其从当届起连续20届的相关展区参展资格。

　　（四）处罚结果对外公布，并在《广交会通讯》上通报。

　　第十六条 对违规参展企业负有组展责任的相关交易团，按以下办法进行处罚：

　　（一）予以通报批评。

　　（二）从下届广交会起扣减违规参展企业所属交易团等量展位数。

第三章 违规使用展位举报奖励

　　第十七条 广交会设投诉举报专线电话，鼓励举报违规转让或转租（卖）展位行为。

　　第十八条 违规转让或转租（卖）展位的购买方主动举报，提供展位倒卖证据并经展位使用联合检查组查实认定的，有关展位由主动举报方使用，重制展位楣板并办理相关参展证件。

　　下届广交会，主动举报的违规转让或转租（卖）展位购买方可按管辖关系向所属交易团申请展位。如符合参展资质标准，相关交易团应按举报的同一展区同等数量展位安排参展，广交会在违规使用展位所属展区为其所属交易团相应增加等量展位。

　　第十九条 举报违规转让或转租（卖）展位的第三方，经展位使用联合检查组查实认定且符合广交会参展资质标准的，可按管辖关系于下届广交会向其所属交易团申请展位。相关交易团应按举报的同一展区同等数量展位安排其参展，广交会在违规使用展位所属展区为其所属交易团相应增加等量展位。

　　第二十条 主动报告或主动查处本团违规转让或转租（卖）展位行为的交易团，不予通报批评，不扣减其展位数量。

　　第二十一条 主动举报其他交易团参展企业违规转让或转租（卖）展位的交易团，经展位使用联合检查组查实认定的，自下届广交会起按查实的展位数增加其展位数量，由其按相关办法安排本团合格企业参展。

第四章 违规使用展位处理

　　第二十二条 查处收回的展位从下届广交会起，按照以下办法安排，安排结果至下一次重新分配各交易团展位总量前有效：

　　（一）商务部向各交易团公布。

　　（二）各交易团在3个工作日内向商务部提出展位使用申请；商务部按有关方法将收回展位安排给提出申请的相关交易团使用。

　　（三）相关交易团在5个工作日内将商务部切块安排的展位分配给符合展位使用条件的申请企业，经相关商（协）会复核后安排参展。

　　第二十三条 查处收回展位符合第十八、十九、二十条情况的，按第十八、十九、二十、二十一条规定安排。

　　第二十四条 本办法由商务部负责解释。过去有关规定与本办法规定不一致的，以本办法为准。

　　第二十五条 本规定自104届广交会起执行。
　　近年来，随着我国城镇住房制度改革的不断深化和住房商品化的快速发展，房屋所有权也逐渐由政府所有转为个人所有。政府逐渐退出了房屋管理这一领域，对物业的管理渐渐由房管局移至物业服务企业。物业管理企业的产生和发展，对于改善人民群众的生活、工作环境，提高城市管理水平，扩大就业起着积极的作用。在物业管理快速发展的同时，物业纠纷不断，业主满意程度较低，物业服务合同纠纷案件在全国法院审理范围内都呈逐年上升的趋势。
所谓物业服务合同纠纷，是指在某一特定区域内，物业管理企业在依据物业服务合同实施物业管理和服务的过程中，与业主或者业主委员会、房地产开发企业因物业管理与服务、服务收费、安全管理等利益冲突而产生的纠纷，是一种较为普遍的民事纠纷。

　　一、物业服务合同纠纷产生的原因

　　1、业主对物业管理公司的所提供的服务不满意。随着人们生活水平的提高，人们对物业管理专业服务的需求量迅速增加，从而对服务质量的要求也在相应提高。实践中，许多业主都反映物业管理公司对于小区环境的管理没有达到其预期，履行义务不到位。如：小区的绿化没到位，小区的卫生不合格、垃圾处理不及时，甚至提出小区安全隐患大，经常有自行车、摩托车被盗的情况发生。在这种情况下，许多业主以此为由，拒绝或者拖延交纳物业费。

　　2.物业服务相关法律规范、规章制度不健全，行政管理工作不够完善

　　我国的物业管理产生于20世纪80年代，起步较晚，制度不成熟，相应的物业服务法律规范、规章制度的发展也较为滞后。直到2003年，国务院颁布了具有里程碑意义的行政法规《物业管理条例》，该条例将前期物业管理其纳入法制轨道，弥补了前期物业管理缺失的境况，使规范前期物业管理市场有法可依。2007年3月《物权法》出台，对建筑物区分所有权作出明确规定，确立了物业管理的一些基本制度，提出了一些解决物业管理问题的原则，但是，伴随着城市房地产业的兴起，物业管理领域的问题愈加复杂而多样化，没有可依据的对应规范，从而造成一些纠纷长期难以解决，困扰当事人和行政主管机关，规范、制度和管理工作上的缺陷和漏洞，为纠纷的产生提供了人为环境条件。

　　3、前期物业服务企业一般由开发商选聘，而不是由全体业主或业主委员会选聘。

　　由于前期物业公司一般是房地产开发企业的关系企业，也许是房地产开发企业成立的下属公司，也就是我们通常所说的“父与子”关系的房地产开发企业和物业管理企业。业主往往不会去区分物业企业与房地产开发且是两个独立的民事主体，而认为他们就是一家的。所以业主往往会以房屋质量问题或房屋规划、绿化率未达承诺为由，拒绝支付物业费。

　　4、业主与物业服务之间的服务合同约定不明，对服务内容、服务质量标准、收费项目及收费标准等有关事项均没有约定。

　　由于物业管理缺乏相应的行业管理服务标准，且物业服务合同对物业管理企业管理和服务的义务约定又较为概括，业主与物业管理企业在对物业管理本身的认识上存在较大差距，业主认为既然已经交纳了物业服务费，那么一旦居住过程中出现了任何问题，物业管理企业都应当管，否则就不交付费用，

　　二．物业合同纠纷的特点

　　1、案件数量增长幅度快。

　　近几年，物业服务合同纠纷案件在全国法院审理范围内都呈逐年上升的趋势。从案件数量上看，我院2008年受理物业服务合同纠纷案件140起，2009年受理380起，2010年截止到4月份已受理279件，在案件受理数量上呈现出不断增长的趋势。从这些数据中能够看出，业主与物业服务企业之间相处的并不和睦，问题也逐年增多。

　　2、纠纷具有群体性，群众影响大。

　　由于一个物业服务区域只有一个物业服务企业，往往涉及一栋楼的业主，甚至整个小区的业主，因而规模往往很大，且矛盾激烈，群体一方自恃人多势众，给法院施加压力。因此，物业公司遇到的问题往往具有同一性质，特别是在物业费的收交、公共设施的维修以及供水、用电或采暖等公共性服务方面，极易引发群体性诉讼。且由于是群体性诉讼，在审理此类纠纷时，法官需做大量的调查和调解工作，调解难度大，调解率低，很多案件要经过二审程序。

　　3、物业服务收费案件所占比例最大，物业企业胜诉率高

　　由物业服务企业作为原告提起诉讼的案由相对较为单一， 案由几乎全部为拖欠物业管理费，而由业主作为原告提起诉讼的案件则在案由上呈现出多样化趋势，包括物业服务企业所提供的服务不符合合同的要求而产生的违约、物业服务企业擅自增收管理费或私自占用绿地、共有区域，以及在财产、人身等方面对业主的侵权等。

　　相对于业主个人来讲，物业服务企业作为一个企业还是属于强势主体，其一般都有相对较为固定的专业律师来负责企业的法律业务，因此，无论是在法律知识和证据收集上，还是在诉讼经验方面，甚至是在合同中对责任的规避等方面都比业主更有优势。因此，对于物业服务合同纠纷这种新类型案件，由于其在我国产生的时间并不长，无论是审理案件的法官，还是物业服务从业人员，都还仅仅是处于不断地探索阶段，那么出现业主在诉讼中败多胜少的现象也并不奇怪。

　　三、解决物业服务合同纠纷的对策

　　1，完善物业管理立法，明确和细化物业管理的服务规范和质量标准以及业主委员会的性质和职能。国务院出台《物业管理条例》立足于依法行政，与民事纠纷审判的侧重点有所不同，因此有关部门还应就审判实践中如何更好地适用条例做进一步协调和明确。同时，房产和质量监督部门应对物业管理的行业规范、制度，服务质量标准进一步明确和细化，使物业管理行业尽快纳入法制化和规范化的轨道，同时也能为法院审理物业纠纷案件提供较为充分完善的法律依据。此外，应将业主委员会的性质和职能在物业管理法规中进行明确，使业主委员会与物业管理企业相对应，成为业主对物业实施民主、高效、自治化管理，甚至是调解纠纷的有效途径。

　　2、提高开发商的履约意识及物业服务企业的服务意识

　　在法院审理的物业合同纠纷中，近半数以上的案件是因为房地产开发商的遗留问题引发的，主要包括擅自变更小区规划、房屋出现质量问题、配套设施不全、与售房时承诺偏差太大等。应提高房地产开发商履约意识，让开发商意识到，当前的行业不规范行为获取的仅仅是一时性的利益，还有可能官司负身，企业要想可持续发展靠的则是商业信誉和实力，同时政府部门和行业协会等机构应对开发商进行必要的引导。

　　物业管理企业缺乏市场经济条件下应有的平等主体意识和服务意识。业主是物业管理权的法定享有者，物业管理企业并不当然具有物业管理的权利，二者之间是平等主体间的服务和被服务的民事法律关系。只有端正了对物业管理法律关系的认识，才能从根本上提高物业管理企业的总体服务质量和水平。

　　3、完善物业服务合同

　　由于物业服务合同制度本身存在的缺陷，是导致物业服务合同纠纷的根本原因，因此，要从减少物业服务合同纠纷，降低物业服务合同案件的诉讼率，就必须要确立业主和物业服务企业双方约定的义务在物业管理活动中处于核心地位，并且建立一套完善的物业服务合同制度。在如何确定合同内容方面，笔者认为，在物业服务合同中不要笼统约定“物业服务企业协助做好维护治安秩序和安全防范工作。”应尽量详细地在合同中约定物业服务公司的义务。为细化物业服务企业的工作任务，可以在合同中这样约定：对于治安秩序的维护，物业服务企业应当实行24小时值班、聘请保安N名、安装监控设备、夜晚巡逻要达到N次（视具体情况由业主与物业服务企业约定）、贵重物品出门要登记检查。对于安全事故的防范，物业服务企业应当经常查看小区设施状况，在事故发生时及时向有关部门报告，及时查看受伤者的情况，将其送往医院。

　　合同中过于笼统的规定，当纠纷发生时，业主很难确定物业服务企业的具体义务，只能推定物业服务企业具有安全保障义务，而这个义务是有限的，很显然对业主不利。如果将物业服务企业的工作任务细化，那么业主就能够很清楚地了解物业服务企业的义务是什么，业主自身的财务收到损失，就要看物业服务企业是否违反了合同中规定的义务，如果违反，物业公司就应当承担责任，这样更有利于业主维护自己的利益。