株洲市人民政府办公室关于印发《株洲市防雷减灾管理办法》的通知

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解读最新司法解释：谨防土地转让“一土二卖”

张晓达


最近，最高人民法院继“征求意见稿”之后正式发布了《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称“解释”），“解释”从司法审判的角度对土地出让、转让以及房地产合作开发中各种合同纠纷的认定以及处理方式做出了明确规定，从“解释”的详细内容来看，根据笔者的经验，解决的都是目前土地交易、房地产合作开发现实中最常见、最典型的纠纷，每一部分条文都具有很强的针对性，非常有价值，值得引起广大房地产业相关人士足够的重视。
相对于房产交易，尤其是商品房的买卖交易，目前对于前期的土地交易，尤其是土地二级市场的买卖交易，缺乏完善的法律制度规范以及相应的行政管理制度，极易出现各种纠纷，此次“解释”的第10条就专门对土地转让中出现“一土二卖”的纠纷时如何处理做出了明确的规定，虽然内容只有短短的一条，但对于土地买家防范购买风险、成功获取所购土地却是至关重要的。

一.“一土二卖”谁能最终获得土地权利

所谓“一土二卖”是指，在土地二级市场中，卖家出于利益考虑或者恶意欺诈预付土地款等原因，将其拥有的土地使用权先后转让给两个或者多个买家，并都与之签订了相应的《国有土地使用权转让合同》。一旦出现前述情况，必将出现纠纷，因为，除非违反有关土地转让方面的禁止性规定（例如：未开发完成总投资的25%以上），否则上述的多份转让合同都是有效的，理论上，每个买家都有权要求办理土地使用权的变更登记手续，以获得所购土地的使用权，但肯定的是，最终只能有一个买家真正获得土地使用权，其他买家都将遭受损失。

在此，我们可以先将“一土二卖”与商品房交易中的“一房二卖”问题进行比较，之后，不难得出这样的结论：目前的土地交易制度中缺乏“买卖合同登记制度”。在商品房交易中，无论是期房买卖的《预售合同》还是现房的《买卖合同》，都有合同登记制度，其意义在于：进行了登记的合同具备优先性，该合同的买方最终有权办理所买卖房屋的过户登记，从而能够预防和解决“一房二卖”的问题；另一方面，买家在签订合同之前也可以到相关的登记机构进行查询，以防止卖家恶意签订合同，骗取预付款的可能。
那么，在土地转让合同缺乏登记制度的情况下，如何确定多份转让合同的优先性？“解释”给出了明确的答案：

1.已经办理土地使用权变更登记手续的，理所当然已获得了土地的使用权；
2.若多份转让合同均未办理土地使用权变更登记手续，则已先行合法占有投资开发土地的买方有权优先请求卖方履行土地使用权变更登记等合同义务的，从而最终获得土地的使用权；
3.若多份转让合同的买方均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发土地，则先行支付土地转让款的买方有权优先请求卖方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的，从而最终获得土地的使用权；
4.若多份转让合同均未履行，依法成立在先的合同买方有权优先请求卖方履行，从而最终获得土地的使用权。而合同成立的时间一般来说就是合同双方在合同上签字盖章的时间。
对上述规定进行一个总结，实际上确定多份土地转让合同优先性的规则是：先变更登记、再占有、再付款、再合同成立。

二.违约责任并不能吓倒恶意违约者

正是由于缺乏“买卖合同登记制度”，买方在签订合同时确实很难了解卖方是否已经将土地转让给了其他人，也不能完全避免卖家恶意违约将土地再卖给其他人。所谓恶意违约，是指卖家将土地转让了一个买家A之后，若有其他的买家B愿意出更高的价钱购买土地，而高出的价格又超过卖家违反前一个交易合同需要承担的赔偿责任时，卖家故意违约不向A而是向B交付土地、办理相关的土地是使用权变更手续。

因此，在签订土地转让合同时，买家应当注意以下几点：

一是，做适当的事前调查，包括所要购买的土地是否已经办理了使用权变更登记；到现场考察一下，土地是否已经交由其他人占有开发等等；

二是，尽量根据上述优先性规则，尽快办理土地使用权变更手续或者让卖家交付土地，谨防卖家恶意违约；

三是，尽量明确约定较大数额的违约金，一方面能够增加卖家恶意违约的难度，另一方面，一旦无法获得土地，仍然能够基于转让合同要求卖家赔偿损失。在此，有一点值得注意：最高人民法院曾就商品房买卖出台过一个《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，其中第8条对于开发商“一房二卖”的行为加重了其赔偿责任，增加了“不超过已付房款一倍”的惩罚性赔偿责任。相比之下，此次“解释”对于卖家“一土二卖”的赔偿责任仅仅只规定适用《合同法》的相关规定。

三.注意视为“土地转让合同”的特殊情形
在此次“解释”中，有一种特殊的情况被认定为土地转让：根据《解释》第24条的规定，在房地产合作开发中，若在相应的合同开发合同中约定，提供土地使用权的一方不承担经营风险，只收取固定利益，则此合同将被认定实际上是一个土地转让合同。此时，合作双方的权利义务应当依据土地转让的有关法律法规予以确认，自然也包括了“一土二卖”规则的适用。



财政部办公厅


财政部办公厅关于印发《2003年度注册会计师全国统一考试报名简章》的通知

2003年1月31日 财办会〔2003〕6号

各省、自治区、直辖市财政厅（局）注册会计师考试委员会：
　　《2003年度注册会计师全国统一考试报名简章》已经财政部注册会计师考试委员会审核同意，现予公布。请根据要求组织好本地区的考试报名工作。
　　附件：2003年度注册会计师全国统一考试报名简章

附件：

2003年度注册会计师全国统一考试报名简章

　　根据《注册会计师全国统一考试办法》的规定，现将2003年度有关报名事项通告如下：
　　一、报名条件
　　具有下列条件之一的中国公民，可报名参加考试：
　　（一）高等专科以上学校毕业的学历；
　　（二）会计或者相关专业（相关专业是指审计、统计、经济。下同）中级以上专业技术职称。
　　二、免试条件
　　具有会计或相关专业高级技术职称的人员（包括学校及科研单位中具有会计或相关专业副教授、副研究员以上职称者），可以申请免试一门专长科目。申请者应填写《2003年度注册会计师全国统一考试免试申请表》，并向报名所在地省级财政部门注册会计师考试委员会办公室（以下简称地方考试委员会办公室）提交高级专业技术职称证书，经地方考试委员会及有关部门审核确定并报财政部注册会计师考试委员会（以下简称全国考试委员会）核准后，方可免试。
　　三、考试科目和范围
　　考试科目：会计、审计、财务成本管理、经济法、税法。
　　考试范围：在全国考试委员会发布的2003年度《考试大纲》中确定。
　　四、考试方式和时间
　　考试方式为闭卷、笔试。客观性试题采用填涂答题卡方式解答；主观性试题采用书写中文简体文字方式解答。
　　考试于2003年9月19日至21日举行。会计考试时间为210分钟；审计、财务成本管理考试时间各为180分钟；经济法、税法考试时间各为150分钟。
　　考试顺序如下：
　　9月19日下午2∶00-5∶00审计
　　9月20日上午9∶00-11∶30税法
　　 下午2∶00-5∶30会计
　　9月21日上午9∶00-11∶30经济法
　　 下午2∶00-5∶00财务成本管理
　　五、报名
　　（一）报名日期：
　　报名起止时间由各地方考试委员会在2003年3月10日至4月10日内确定，一般应不少于20个工作日。
　　（二）报名办法：
　　1．报名人员可同时报考五个科目，也可选择报考部分科目。分科交纳报名费，报名费中包括每科10元试卷费，由地方考试委员会办公室汇交全国考试委员会办公室，用于命题、试卷印制、发放及评阅等工作的支出。
　　2．报名时，须提交学历证书或专业技术职称证书原件，交纳一寸近期免冠照片若干张（供准考证等使用），经报名点工作人员审核无误后，填写《2003年度注册会计师全国统一考试××地区报名登记表》或填涂《注册会计师全国统一考试报名信息卡》，并按报名收费标准交纳报名费。
　　3．各地方考试委员会办公室应按照全国考试委员会办公室统一规定的格式、编号，制发准考证。
　　六、考试用书订购、发放和考前培训
　　（一）全国考试委员会办公室根据全国考试委员会审定的2003年度注册会计师全国统一考试《考试大纲》，组织编写、出版考试辅导教材及有关参考资料。各地方考试委员会办公室组织本地区的征订、发放工作。
　　（二）严禁其他单位或个人以全国或地方考试委员会、考试委员会办公室、考试委员会委员及考试命题专家、中国注册会计师协会的名义编写、出版考试辅导教材及有关参考资料，举办考前辅导班，或翻印复制由全国考试委员会办公室编写、出版的考前辅导教材和有关参考资料。全国考试委员会办公室将保留对上述行为追究法律责任的权利。
　　（三）为方便考生复习应考，全国考试委员会办公室将在《中国注册会计师》杂志开辟考试问题解答专栏，回答考生在应考和复习中遇到的问题（每期4000字左右）。并在2003年6月、7月和8月出版3期《2003年度注册会计师全国统一考试问题解答》专刊（每期5万字左右，5科内容均涉及），集中回答考生在复习备考中遇到的问题。请考生在报名时注意订购。
如果考生在复习备考过程中遇到教材中的专业问题，可向全国考试委员会办公室发传真，全国考试委员会办公室将开通24小时传真电话（01068703206）；或发电子邮件，会计问题请发送至examkj＠cicpa?org；审计问题请发送至examsj＠cicpa?org ；财务成本管理问题请发送至examcw＠cicpa?org；经济法问题请发送至examjjf@cicpa.org;税法问题请发送至examsf@cicpa.org。全国考试委员会办公室对所提问题进行汇总，对考试政策及教材专业问题，研究后集中解答；对涉及现行法规、制度、准则等政策问题，将提交有关机构研究；全国考试委员会办公室原则上不办理对考生个人的解答事项。
　　七、试卷评阅、成绩认定和成绩核查
　　（一）应考人员答卷由全国考试委员会办公室集中，并依据财政部注册会计师考试委员会下发的《注册会计师全国统一考试试卷评阅规则》组织评阅。考试成绩由全国考试委员会认定，由各地方考试委员会办公室复核后通知考生。
　　（二）每科考试均实行百分制，60分为成绩合格分数线。
　　（三）成绩发布后，如果考生本人认为所发布的成绩与本应取得的成绩有差距，可由考生本人在全国考试委员会办公室当年考试成绩发布之日起1个月之内向报考地注册会计师考试委员会办公室提出成绩核查申请，全国考试委员会办公室将依据财政部注册会计师考试委员会下发的《注册会计师考试成绩核查试行办法》、《注册会计师考试成绩核查试行工作规程》组织成绩核查。
　　（四）单科成绩合格者，其合格成绩在取得单科成绩合格凭证（单科成绩合格证书或成绩通知单）后的连续4次考试中有效。2003年对以往年度的单科合格成绩有效期追溯至1999年。
　　（五）取得全部应考科目有效合格成绩者，可持成绩合格凭证，向地方考试委员会办公室申请换发全科合格证书，并交纳全科合格证书工本费人民币6元。全科合格证书只证明全部考试成绩合格，不作其他用途。
　　（六）在领取全国考试委员会颁发的全科合格证书后，可申请成为中国注册会计师协会会员。
　　八、报名参加考试人员应认真阅读《注册会计师全国统一考试办法》、《注册会计师全国统一考试应考人员守则》、《注册会计师全国统一考试违纪、作弊处罚规则》、《注册会计师全国统一考试考务工作规则》等注册会计师全国统一考试的相关文件，并自觉遵守文件中的各项规定，如有违反应接受相应处罚。
　　九、报考人员考试前期领取准考证时，全国考试委员会办公室将向考生发放《应考人员必读》，该《必读》中将收录考试期间答题卡（式样）、答题卷（式样）、应考人员基本信息填涂（写）方法、应考人员考场须知、应考人员考场守则及注册会计师全国统一考试相关办法规则等，请应考人员认真阅读，并按要求参加考试。
　　十、其他
　　（一）各地方考试委员会可根据本简章，制定本地区的报名简章。
　　（二）港澳台地区居民及外国籍公民参加2003年度中华人民共和国注册会计师考试报名简章另行发布，报名工作将在2003年4月进行。