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中共教育部党组关于学习贯彻贺国强同志在部分高校反腐倡廉建设座谈会上重要讲话精神的通知

作者:法律资料网 时间:2024-07-08 09:19:25  浏览:8763   来源:法律资料网
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中共教育部党组关于学习贯彻贺国强同志在部分高校反腐倡廉建设座谈会上重要讲话精神的通知

教育部


中共教育部党组关于学习贯彻贺国强同志在部分高校反腐倡廉建设座谈会上重要讲话精神的通知

教党〔2011〕39号


各省、自治区、直辖市党委教育工作部门、教育纪工委,新疆生产建设兵团教育局、教育纪工委,部属各高等学校党委、纪委,部内各司局、直属单位:

  2011年11月7日至10日,中共中央政治局常委、中央纪委书记贺国强同志,中共中央书记处书记、中央纪委副书记何勇同志到北京部分高校调研,与干部座谈,与师生交流。贺国强同志在北京大学出席部分高校反腐倡廉建设座谈会并发表重要讲话。为深入学习贯彻贺国强同志重要讲话精神,把教育系统广大师生员工的思想和行动统一到中央的决策部署上来,加快推进教育事业改革发展和反腐倡廉工作,现通知如下:

  一、深刻领会讲话精神,提高思想认识

  1.提高认识,凝聚共识。贺国强同志到高校调研,充分体现了党中央对教育事业的高度重视,对教育系统广大师生员工的亲切关怀。贺国强同志的重要讲话,思想深刻、内涵丰富,政治性、针对性强,为新形势下高校改革发展进一步指明了方向,对深入推进高校反腐倡廉建设提出了新的更高要求。各地各高校要把贯彻落实贺国强同志重要讲话精神作为一项重要政治任务,与学习贯彻党的十七届六中全会精神、胡锦涛总书记在庆祝清华大学建校100周年大会上的重要讲话精神和教育规划纲要紧密结合,与深入开展“创先争优”活动紧密结合,进一步提高认识,把思想和行动统一到落实中央决策部署、推动教育改革发展上来。

  2.把握大局,明确要求。贺国强同志重要讲话从党和国家工作全局高度,对提高高等教育质量、加快世界一流大学和高水平大学建设步伐,提出了新的更高要求,特别强调了“五个坚持”,对贯彻落实胡锦涛总书记在庆祝清华大学建校100周年大会上的重要讲话精神和教育规划纲要、推进高等教育改革发展,具有重要指导意义。要深刻领会“五个坚持”的丰富内涵和精神实质,把握总体要求,围绕中心,服务大局,把教育事业改革发展放到党和国家工作大局中去谋划、部署、推进,把学习落实讲话精神作为凝聚力量、进一步提高高校改革发展水平的新动力,切实推动教育事业科学发展、健康发展。

  3.真抓实干,务求实效。贺国强同志的讲话充分肯定了高校反腐倡廉建设取得的显著成绩,指出了高校反腐倡廉工作存在的不足和面临的挑战,明确提出新形势下加强高校反腐倡廉建设的具体要求,特别强调的“五个抓住”,严把“七个关口”,是指导当前和今后一个时期高校反腐倡廉建设的重要指导思想。要全面把握讲话内涵,以讲话精神指导高校反腐倡廉建设,把讲话精神贯彻落实到推进教育事业改革发展的政策措施中,贯彻落实到加强教育系统反腐倡廉建设的具体工作中。要进一步增强信心,坚定决心,以更加饱满的精神,更加务实的作风,更加有力的措施,推动反腐倡廉建设不断创新,为教育事业改革发展提供坚强保证。

  二、全面贯彻落实,促进高校改革发展

  4.坚持正确办学方向。进一步加强和改进党对高校工作的领导,抓紧研究制定《关于坚持和完善高校党委领导下校长负责制的实施意见》。认真筹备开好第20次全国高校党的建设工作会议。加强教育部中国特色社会主义理论体系研究中心建设。深入推进马克思主义理论研究和建设工程,推进高校思想政治理论课建设,加强重点学科体系和教材体系建设,大力推动中国特色社会主义理论体系进教材、进课堂、进头脑。把社会主义核心价值体系融入教育教学全过程,实施立德树人工程,提高大学生思想政治教育工作科学化水平。

  5.坚持提高办学质量。始终把提高质量作为高等教育的生命线,把人才培养作为高校中心工作,贯穿于高校工作的各方面。研究制定《关于全面提高高等教育质量的若干意见》。以重点学科建设为基础,以体制机制改革为重点,以创新能力提高为突破,抓好新一轮“985工程”建设与改革,深入实施“211工程”和“特色重点学科项目”,加快创建世界一流大学和高水平大学步伐。深入实施“高等学校本科教学质量和教学改革工程”、“研究生教育创新计划”和“高等学校自主创新工程”。研究建立高等教育质量标准,健全高等教育质量评价体系。

  6.坚持产学研相结合。紧紧围绕科学发展这个主题,加快转变经济发展方式这个主线,增强高校服务发展意识,积极开展战略性、前瞻性、公益性研究。实施“高等学校创新能力提升计划”,充分发挥高校多学科、多功能的综合优势,有效整合社会创新力量和资源,大力推进协同创新,建立一批协同创新平台,探索建立“多元、融合、动态、持续”的协同创新模式与机制,实现国家创新能力的显著、持续提升。鼓励高等学校之间以及高校与科研机构、行业企业开展深度合作。

  7.坚持改革创新。大力弘扬创新精神、激发创新活力、完善创新机制,以改革促发展、以创新增活力。要进一步创新人才培养观念、人才培养模式。完善大学治理结构,建立健全决策权、执行权、监督权既相互制约又相互协调的权力运行机制。大力实施党务公开、校务公开,不断创新公开的方式方法,保障广大师生员工的知情权、参与权、表达权、监督权。完善教职工代表大会制度,推进高校民主管理、民主监督。印发《高等学校章程制定暂行办法》,大力加强高校章程建设,推动形成中国特色现代大学制度。

  8.坚持从严治校。加强和创新高校管理,建立健全管理体系,扎实提高高校管理科学化水平。印发《高等学校教师职业道德规范》,推动《中小学教师职业道德规范》贯彻落实。深入开展教育系统“为民服务创先争优”活动,开展学习“全国教书育人楷模”、“2011全国高校辅导员年度人物”评选等活动,大力弘扬人民教师高尚师德,努力建设高素质专业化教师队伍。严格执行《普通高等学校学生管理规定》,认真贯彻《关于进一步加强高等学校学生食堂工作的意见》,进一步完善高校突发事件应急管理机制,努力为学生学习、生活创造良好条件。

  9.大力加强哲学社会科学建设。认真贯彻落实中办、国办转发的《教育部关于深入推进高等学校哲学社会科学繁荣发展的意见》,大力发展哲学社会科学;坚持以重大现实问题为主攻方向,继续推进人文社会科学重点研究基地建设计划和项目实施工作,加快哲学社会科学成果转化,更好服务经济社会发展。

  10.大力推进文化传承创新。建设以社会主义核心价值体系为主导的大学文化,发挥文化育人作用。加强优秀传统文化研究,加大文史哲等学科支持力度,实施基础研究中长期重大专项和学术文化工程,推出一批社会主义先进文化建设的标志性成果。面向社会开设“高校名师大讲堂”,开展“高校理论名家社会行”活动。组织实施高校校园文化创新项目。召开大学文化建设专题研讨会,引导高校凝练和培育大学精神,充分发挥高校文化传承创新功能。

  三、加强反腐倡廉建设,保障高校健康发展

  11.切实提高对高校反腐倡廉建设重要性的认识。高校反腐倡廉建设是党风廉政建设和反腐败工作的重要组成部分,是高校改革发展健康顺利进行的重要保证。加强高校反腐倡廉建设意义重大,影响深远。要把反腐倡廉建设作为高校改革发展的重要内容,摆在更加突出的位置,纳入党委重要议事日程、学校发展总体规划,围绕中心、服务大局,突出重点、统筹推进,不断以反腐倡廉建设新成效为高校改革发展提供有力保证。

  12.切实筑牢高校师生拒腐防变的思想道德底线。认真贯彻落实《关于加强领导干部反腐倡廉教育的意见》、《关于在大中小学全面开展廉洁教育的意见》和《中小学廉洁教育指导纲要》。继续深入开展好“四项教育”,加强党员领导干部党的性质和宗旨教育,加强权力运行部门工作人员廉洁从业教育,加强教师职业理想和职业道德教育,加强学生廉洁修身教育。在教育行政学院举办的各类培训中专题安排廉政教育内容,举办高校主要领导干部党性党风党纪专题培训班。建立健全高校基建、财务、招生等重要岗位人员廉洁教育培训机制。通过开设廉洁教育课程和开展形式多样的廉政文化活动,把廉洁教育融入高校课堂教育、学生管理和学生生活全过程。

  13.切实加强对高校重点领域和关键环节的监管。进一步深化阳光治校,切实加强对高校权力运行的制约和监督,严把“七个关口”。认真执行《教育部关于深入实施高校招生阳光工程的意见》,完善落实措施,健全监督机制,严把招生录取关;建立健全规范高校基建工程监管制度,规范工程建设行为,严把基建项目关;严格执行政府采购有关规定,建立健全学校内部采购监管制度,对大宗物资设备实行统一采购、阳光采购,严把物资采购关;积极推行高校总会计师制和会计委派制,加强对高校领导干部经济责任审计,加强高校预算外资金管理,加强办班费用收支管理,严把财务管理关;印发《教育部关于进一步贯彻执行国家科研经费管理政策加强高校科研经费管理的通知》、《高等学校哲学社会科学繁荣计划专项资金管理办法》,切实加强科研经费管理,严把科研经费关;研究制定加强高校校办企业管理的指导意见,完善校办企业治理结构,建立适合高校产业发展的国有资产监管体制机制,严把校办企业关;制定《关于进一步加强高等学校学风建设的意见》,认真贯彻《教育部关于进一步改进高等学校哲学社会科学研究评价的意见》,严把学术诚信关。

  14.切实从严查处高校违纪违法案件。建立健全对中央重大决策部署执行情况定期检查和专项督查制度、纪律保障机制。严肃查处违反政治纪律的行为,坚决纠正有令不行、有禁不止,确保中央政令畅通和维护高校稳定。不断加大查办案件力度,发现一起、查处一起,决不手软。严格依法依纪办案,不断推进查办案件方式方法和工作机制创新,充分发挥查办案件的治本功能。认真解决群众反映强烈的热点难点问题,落实教育部直属高校信访举报情况通报制度和信访办理结果反馈制度,加大督查督办力度,做到件件有着落、事事有回音。

  15.切实推进高校反腐倡廉制度建设。深入贯彻落实《关于加强高等学校反腐倡廉建设的意见》,不断细化配套措施,切实提高制度执行力。认真贯彻落实“三重一大”决策制度,完善决策制度,规范决策行为,促进领导班子科学民主决策。组织开展对《高校信息公开办法》落实工作的专项检查,深化党务公开、校务公开。加强高校廉政风险防控机制建设,努力从源头上防治腐败。认真总结高校巡视工作经验,进一步完善高校巡视工作制度。全面总结2008—2012年高校惩治和预防腐败体系建设工作,研究制定教育系统惩治和预防腐败体系2013—2017年工作规划。

  16.切实形成推进高校反腐倡廉建设的整体合力。制定教育部直属高校实行党风廉政建设责任制的意见和高校党风廉政建设责任制考核办法,完善责任体系,认真落实党风廉政建设责任制。各省(区、市)党委教育工作部门和教育行政部门要深入调研,切实加强对高校反腐倡廉建设的组织领导和工作指导。各高校要把反腐倡廉建设融入高校中心工作,学校党委书记、校长切实承担起加强反腐倡廉建设的政治责任。高校组织人事、财务、审计等部门和单位要加强协作配合,努力形成运转协调、衔接紧密、优势互补、相互促进的反腐倡廉工作格局。加强高校二级学院党风廉政建设责任制的落实。大力加强高校纪检监察组织建设,推动纪检监察干部轮岗交流、跨校交流。

  17.切实加强廉政理论研究。发挥高校廉政研究机构作用,深入开展对反腐倡廉重大理论和现实问题的研究,深入开展社会转型期廉洁教育研究,不断推出有分量的研究成果。继续实施教育部人文社会科学研究专项任务项目“教育廉政理论研究”,加大支持力度,努力产出一批高质量研究成果。加快廉政理论研究成果转化,更好发挥高校在国家、地方反腐倡廉建设中的智囊团和思想库作用。教育部将组织召开高校廉政理论研讨会,推动全局性、战略性、前瞻性反腐倡廉问题研究。

  四、加强组织领导,保证中央决策部署的落实

  18.作出表率。教育部机关和直属单位党员干部,要做学习的表率,全面领会讲话的精神实质和各项要求,切实用讲话精神指导工作实践;做落实的表率,全面履行职责,按职责分工,完善相关制度;做监督的表率,坚持“管行业必须管行风,谁主管谁负责”原则,加强行业监管,促进工作落实。深化行政审批制度改革,推进政务公开,提高机关服务效能。各司局要把贺国强同志提出的“五个坚持”切实贯彻落实到实际工作中,创新思路,改进作风,破解难题,促进教育事业改革发展。各支部要认真抓好学习落实,把讲话精神传达到每一位党员干部。要把学习贯彻讲话精神作为机关开展“为民服务创先争优”活动的重要内容,结合教育部机关干部深入基层开展调研蹲点活动,了解教情民意,破解发展难题,促进改革发展。

  19.加强组织。各地各高校领导班子及其成员要增强责任感、使命感,带头学习讲话精神,全面了解、深入领会、准确把握讲话精神实质。要充分发挥高校院系(部处)基层党组织的主动性、积极性,紧密结合自身实际,制订学习方案,通过专题报告、学习培训、座谈交流、支部生活会等多种形式,动员组织全体党员干部、师生员工全面学习讲话精神。要认真总结本地区、各学校反腐倡廉建设成功做法和经验,充分利用报刊、电视、网络等各类媒体平台,广泛宣传讲话精神,广泛宣传反腐倡廉建设的典型经验,不断增强师生员工参与反腐倡廉建设的积极性、主动性,凝聚广泛共识。

  20.狠抓落实。各地各高校要按照讲话精神,认真总结反腐倡廉建设情况,分析形势,查找不足,并以此为契机,研究制定深化高校党风廉政建设的具体举措,把学习贯彻贺国强同志重要讲话精神作为统一思想的过程、提高认识的过程、鼓舞干劲的过程、促进工作的过程,全面推进高校思想建设、组织建设、作风建设、制度建设和反腐倡廉建设。要积极探索,勇于创新,突出重点,破解难点,大胆突破制约高校改革发展和反腐倡廉建设的体制机制障碍,推进高校科学发展。

  21.加强监督。各地各高校纪检监察部门要认真履行职责,把贯彻落实贺国强同志讲话精神、提高高校改革发展水平、推动高校反腐倡廉建设作为一项政治任务,加强监督,加大协调,促进落实。要加强对党员干部特别是党员领导干部遵守政治纪律的教育,加强对党的政治纪律执行情况的监督检查,严明党的政治纪律。加强对中央决策部署贯彻落实情况的监督检查,确保中央政令畅通,确保校园和谐稳定,为教育事业改革发展提供坚强保证。

  各地各高校学习贯彻情况,请及时报送教育部和中央纪委驻教育部纪检组。

  中共教育部党组

  二O一一年十一月十五日




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杭州市建设工程施工“无标底”招标投标的暂行规定

浙江省杭州市人民政府 市建委 市计委 市财政局 市交


杭州市人民政府批转市建委等部门关于杭州市建设工程施工“无标底”招标投标暂行规定的通知

杭政〔2001〕18号

各区、县(市)人民政府,市政府各部门、各直属单位:
  市政府同意市建委、计委、财政局、交通局、林水局、园文局拟定的《杭州市建设工程施工“无标底”招标投标的暂行规定》,现予批转,请遵照执行。


杭州市人民政府
二OO一年十一月四日


杭州市建设工程施工“无标底”招标投标的暂行规定

市建委 市计委 市财政局
市交通局 市林水局 市园文局
(二OO一年十月)

  为了规范我市建设工程施工“无标底”招标投标活动,维护招标投标当事人的合法权益,根据《中华人民共和国招标投标法》、国家计委等7部委12号令《评标委员会和评标方法暂行规定》、建设部第89号令《房屋建筑和市政基础设施工程施工招标投标管理办法》等有关法律法规的规定,特制订本暂行规定。
  一、适用范围
  依法必须进行施工招标的房屋建筑、市政基础设施、地下工程、交通、水利、电力、园林绿化工程中全部使用国有资金投资,或者国有资金占控股或者主导地位的项目,应当按照本暂行规定实行“无标底”招标投标。
  其它工程项目是否实行“无标底”招标投标,由招标人自行决定。
  二、投标人的确定
  招标人应当根据招标工程需要,对投标申请人进行资格预审,并对资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书。如资格预审合格的投标申请人过多,招标人可以从中选择不少于7家资格预审合格的投标申请人为工程项目投标人。
  三、投标报价
  “无标底”招标投标的投标报价应根据施工图纸及有关资料,以本省现行定额规定的计量单位、工程量计算规则的原则进行计算,并根据招标文件要求、市场信息和企业自身管理水平自主报价,做到“统一量、放开价、市场决定价格”。
  投标报价的方式可采用工程量清单报价或施工图报价,提倡实行工程量清单报价。实行工程量清单报价的,工程量清单应是招标文件的一部分。
  四、评标方法
  “无标底”招标投标的评标方法可分为经评审的最低投标价法和综合评估法两种。招标人对评标方法的选择应在招标文件中予以明确。
  (一)经评审的最低投标价法一般适用于具有通用技术、性能标准或者招标人对其技术、性能没有特殊要求的项目。
  (二)不宜采用经评审的最低投标价法的招标项目,一般应当采取综合评估法进行评审(不宜采用经评审的最低投标价法的工程类别详见附件)。
  (三)取消所有工程项目投标报价有效幅度的控制规定,但投标价格低于企业成本的不予中标。市政府原关于“民用建筑工程项目的投标价高于标底3%或低于标底5%的;工业建筑工程项目的投标价高于标底5%或低于标底7%的,投标书无效”的规定,停止执行。
  五、评标组织
  “无标底”招标投标项目的评标活动由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会完成评标后,应当向招标人推荐中标候选人或根据招标人授权直接确定中标人。
  评标委员会由招标人或者其委托的招标代理机构熟悉相关业务的代表以及有关技术、经济等方面的专家组成,成员人数为5人以上单数,其中技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的三分之二。评标委员会的专家成员,一般于开标前一天内从评标专家库专家名册中随机抽取,并在中标结果确定前予以保密。项目主管部门或者行政监督部门的人员不得担任评标委员会成员。
  严格评标专家资格的认定,严肃评标专家的评标纪律,对评标专家库实行动态管理,及时取消不称职评标专家的评标专家资格。
  六、评标程序
  (一)评标委员会应当根据招标文件确定的评标标准和方法对投标文件进行系统的评审和比较,对有下列情况之一的,应视为不合格投标或界定为废标:
  1、评标委员会在评标过程中发现投标人以他人的名义投标、串通投标、以行贿手段谋取中标或者以其它弄虚作假方式投标的;
  2、投标文件对招标文件提出的所有实质性要求和条件未能作出响应的;
  3、投标人资格条件不符合国家有关规定和招标文件要求的,或者拒不按照要求对投标文件进行澄清、说明或者补正的;
  4、评标委员会在评标中发现投标人的价格明显低于其它投标报价,使得其投标报价可能低于其企业成本的,应当要求该投标人作出书面说明,并提供相关证明材料。投标人不能合理说明或者不能提供相关材料的,由评标委员会认定该投标人以低于成本报价进行竞标;
  5、为防止串标,评标委员会在评标中发现投标人的价格明显高于社会平均价的,应当要求该投标人作出书面说明,并提供相关证明材料。投标人不能合理说明或者不能提供相关材料的,由评标委员会认定该投标人对招标文件提出的所有实质性要求和条件未能作出响应。
  (二)评标委员会按规定否决不合格投标或界定为废标后,因有效投标人不足3个使得投标明显缺乏竞争的,评标委员会可以否决全部投标。投标人少于3个或者所有投标被否决的,招标人应当依法重新招标。
  (三)经系统评审合格的投标文件,评标委员会应当根据招标文件确定的评标标准和方法,对其技术部分和商务部分作进一步评审和比较。
  1、经评审最低投标价法
根据经评审的最低投标价法,能够满足招标文件的实质性要求,并且经评审的最低投标价的投标,应当推荐为中标候选人。具体投标价的评审方法为:
  评标委员会根据招标文件中规定的评标价格调整方法,对所有投标人的投标报价以及投标文件的商务部分作必要的价格调整。在完成详细评审后,评标委员会应当拟定一份“标价比较表”,载明投标人的投标报价,对商务偏差的价格调整和说明以及经评审的最终投标价,但无需对投标文件的技术部分进行价格折算。
  2、综合评估法
  根据综合评估法,评标委员会对投标文件的技术部分和商务部分进行量化,计算出每个投标人的综合评分,分值最高的,为能够最大限度满足招标文件中规定的各项综合评价标准的投标,应当推荐为中标候选人。具体评审办法为:
  (1)技术部分评审,应当对投标文件提出的工程质量、施工工期、施工组织设计、机械设备、投标人及项目经理业绩等进行评审和量化,以计分方式进行评估。但对于各类评比奖项不得额外加分。
  (2)商务部分评审,按经评审的最低投标价法进行评审。经评审的最低投标价的投标为最高分。其余根据报价从低到高,逐个加大扣分幅度。
  (3)对技术部分和商务部分的评审结果按技术、商务两部分分别以40%和60%进行汇总,计算出每一投标的综合评估分;或者采取在技术部分评估分高的前3名中,取其商务部分报价为经评审的最低报价,推荐为中标候选人。
  两种评估权重方式的选择由招标人自行决定。
  (4)根据综合评估法完成评标后,评标委员会应当拟订一份“综合评估比较表”,载明投标报价、所作的任何修正、对商务偏差和技术偏差的调整、对各评审因素的评估以及对每一投标的终审结果。“综合评估比较表”应当连同书面评标报告提交招标人,但评标委员会不得对投标报价进行调整。
  七、中标
  使用国有资金投资的项目,招标人应当确定排名第一的中标候选人为中标人。排名第一的中标候选人放弃中标,因不可抗力提出不能履行合同,或者招标文件规定应当提交履约保证金而在规定期限内未能提交的,招标人可依序确定其他中标候选人为中标人。
  招标人也可以授权评标委员会按前款规定直接确定中标人。
  八、其它
  (一)采用“无标底”招标投标的工程项目在招标文件中要求中标人提交履约担保的,中标人应当提交。同时,招标人应当向投标人提供工程款支付担保。
  (二)中标人中标后不按照与招标人订立的合同履行义务,违法将工程项目分包给他人,或者不按国家有关技术标准、规定施工,偷工减料,影响工程质量、安全生产、文明施工的,招标人有权按有关法律法规的规定中止合同,报请管理部门依法予以处罚。
  (三)工程施工专业分包、劳务分包采用“无标底”招标投标方法的,参照本暂行规定执行。
  (四)有违反本暂行规定行为的,管理部门应当依照国家有关招标投标的法律、法规和规章的规定依法处罚。
  (五)本暂行规定自批转之日起施行。2000年5月26日杭政〔2000〕4号《批转市建管局关于杭州市建设工程施工试行“无标底”招标投标管理意见的通知》同时废止。

附件
不宜采用经评审最底投标价法的工程类别

  一、建筑工程
  1、30层以上高层建筑;
  2、设有三层地下室的大型公共建筑;
  3、跨度30米以上或沿高25米以上单层工业建筑;
  4、沿高50米以上多层工业建筑;
  5、技术要求特别复杂的中小型公共建筑。
  二、市政建筑
  1、高架路;
  2、特大桥;
  3、箱涵顶进;
  4、水底隧道;
  5、顶管工程。
  三、园林工程
  1、艺术性要求特别高的园艺、雕塑工程;
  2、国家级文物古迹复建和古建筑修缮;
  3、技术难度较高的音乐喷泉。
  四、交通工程
  1、大及特大桥;
  2、大及特大隧道。
  五、水利工程
  1、水库枢纽工程:大坝、输水建筑物、泄水建筑物、水电站;
  2、其他技术特别复杂的水工建筑物及交叉建筑物。
商品房买卖中的法律问题

刘雄刚


[摘要]
  本文对商品房买卖中的法律问题进行了论述,分析研究了我国现行法律法规的规定,对商品房买卖中涉及到的主要合同关系进行阐述,以期达到规范商品房买卖市场,促进房地产业的正常发展。

[关键词] 商品房买卖  订购书  商品房预售   按揭   法律责任

[目录]
一、商品房买卖的基本理论问题
二、商品房预售的法律问题
三、商品房买卖按揭法律问题
四、商品房买卖中开发商的法律责任问题

  近年来,我国房地产业发展迅猛,但房地产的立法不健全,房地产市场机制也不健全,导致商品房买卖纠纷成为社会投诉热点和关注焦点。本文在这一背景下解读我国现行法的有关规定,就商品房买卖中涉及到的部分法律问题谈谈笔者的浅见。

一、商品房买卖的基本理论问题

(一)商品房的概念

  广义的商品房指所有作为商品上市交易的房屋,包括开发商建造的房屋、私有房屋、经济适用房和房改房等。
  狭义的商品房指房地产开发企业建造的用于向社会销售并转移所有权的房屋。 除非特别说明,本文所称商品房是就狭义的概念而言。

(二)商品房买卖合同的概念及法律特征

  商品房买卖合同是指出卖人转移在建或已建商品房所有权及相关财产权利予买受人,买受人支付价款的合同,是不动产买卖合同的最主要类型。一般来说,商品房买卖合同具有如下法律特征:

1.标的物在法律上呈现出较复杂的形态。
  在我国,由于土地为国家所有,因此商品房所附着的土地权利并非所有权而是使用权。同时,随着经济发展水平的不断提高,人民对居住环境的要求越来越高,高层住宅和住宅小区的出现,使商品房买卖合同的标的物不仅限于土地使用权与房屋,还包括了建筑物和小区的公用设施的所有权及使用权。

2.标的物财产权的转移以登记为标志。是商品房买卖合同的主要法律特征。
  我国《合同法》第133条规定:标的物的所有权自标的物交付时转移,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《城市房地产管理法》第60条规定:房地产转让或者变更时,应当向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房产变更登记。《担保法》第41条规定:当事人以本法第42条规定的财产(主要为不动产)抵押的,应当办理抵押物登记,抵押合同自登记之日起生效。可见我国立法对物权变动采登记或交付要件主义。就商品房买卖合同而言,其房屋所有权与土地使用权等财产权的转移也应以办理相关权属变更登记为标志。

3.行政干预色彩相对浓厚。
  由于土地房屋类不动产价值较大,对国计民生影响甚巨,故各国法律对不动产买卖合同均有特别规制。在我国,由于土地为国家所有,加之国家对房地产开发过程的严格监控,对商品房买卖合同订立和履行过程的行政干预尤为明显,如对商品房预售合同采强制登记制度等。

(三)关于商品房买卖中订购书的法律问题

1.商品房订购书的概念
  商品房订购书也称认购书,是指商品房买卖双方在签署正式的买卖合同之前所签署的合同文件,其主要内容包括定金条款、买卖特定商品房及在满足约定条件时签署正式买卖合同的合意等。

2.订购书的法律性质
  从法律性质上分析,商品房认购书是一种预约合同。预约是指当事人双方约定负有将来缔结契约义务的契约,或谓当事人一方或双方预先约定将来订立具有特定内容之契约的契约。其将来应订立之契约则称为本契约或本约。商品房认购书的内容,是约定双方有义务在一定期限内洽谈购房合同,这种意思表示是明确的,具备合同法规定的合同成立的要件,因此商品房认购书本身就是一种合同。从法律性质上分析,商品房认购书是一种预约合同。订购书为预约,则双方在订购书中约定将要签署的正式的商品房买卖合同则为本约。

3.商品房订购书与购房合同
(1)商品房认购书与购房合同的关系
  商品房认购书不是购房合同的从合同。商品房认购书约定的是一种行为义务,并不依赖于将来可能洽谈的购房合同的效力。将来双方不洽谈购房合同,也不会导致商品房认购书的无效,不影响双方应当履行的善意洽谈义务的存在,所以它是一种独立的合同,而不是购房合同的从合同。
(2)具备商品房买卖合同的主要内容的商品房认购书的法律性质

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