云南省小额信贷扶贫管理办法

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房地产商标维权难的现状分析
马宁 MWE China Law Offices

自2003年上海的“香榭里”地产商标案发生至今，各地的房产商标侵权纠纷风起云涌，但结果却出乎意料的高度一致，即商标权人败诉。笔者注意到，万科公司的“四季花城”楼盘商标的维权工作在各地已经陆续开展，至今案例已有数起，但结果仍然没有改变，虽然各个案件的案情和判决理由有不一致的地方，但无非是以下几种：
1． 地名VS楼盘商标。几个案件判决结果均表明，法院认为被控侵权人的地名经过了当地有关机关的审批，亦是一种合法的在先权，应该得到保护。这种逻辑有点类似现在的企业名称权，问题是，审批地名的政府机关并不也无法起到解决权利冲突的功能。就像企业登记管理部门负责审核企业名称一样，并不代表审批通过的企业名称的权利就毫无瑕疵，绝对不容质疑。何况，地名的这种形式上的审查根本就不构成一种新的在先权利，这和企业名称权是不同的，后者是为法律明确承认的一种知识产权。实际上，就像企业名称权与商标权冲突的历史演变一样，地名权与楼盘商标权的冲突亦可能经过一段时间的历史考量，只有经过了利益集团的充分博弈后，法律上的解决方案才可能成形。
2． 无法证明混淆的存在。从目前业已发生的房产商标侵权案来看，大致可以分为三种。一是被控侵权的地名与当地自然环境确实有一定关系，如江苏南京的“百家湖”案；二是楼盘商标显著性不强，过于意境化，如上海的“香谢里”案；三是楼盘商标的显著性较强，明显具有品牌效应功能，如万科的“四季花城”注册商标。笔者认为，不同案件的处理结果与上述的三种类型具有很大的关系，前两种商标权人的商标专用权较弱，容易受到对方合理使用抗辩的挑战，但第三种商标权人的商标专用权较强。
一些判决认为，商品房开发、销售具有较强的地域性质，且消费者的注意力程度较高，因此认定“混淆”的可能性的门槛也相应应该提高。但笔者认为，法院往往容易忽略一些动态因素的考察，比如，万科的“四季花城”经过一段时间的持续开发，已经在全国享有较高的知名度，不应视而不见。即使发生纠纷时万科尚未在当地进行“四季花城“的楼盘开发，也并不实质影响混淆可能性的存在，毕竟商品房的开发审批环节较多，不同于一般的商品推广那么快速、流动性强。而且，作为房产行业的领先者，万科的”四季花城“更容易受到同业者模仿、搭便车的侵害，这有违商业竞争中的诚实信用原则，违背了正常的商业秩序。应该特别注意到，受一个地方的楼盘名称不能重复的规定限制，“四季花城”在一个地方只能存在一个，如果被他人利用地名审核机制不完善的缺点，抢注了“四季花城”，万科就无法在当地进行楼盘开发，这势必使得其推广“四季花城“品牌的目的落空。诚然，消费者在选购商品房时的注意力程度较高，不太可能混淆万科和其他房产开发商，但是，由于”四季花城“的知名度，消费者很可能会联想到万科”四季花城“代表的商品、服务的高品质，这时，“四季花城”实质上已经起到了一种区别商品来源的功能，搭便车者实质上已经通过傍万科“四季花城”的商誉而促进了自己楼盘的宣传和销售。
3． 楼盘商标的注册类别与商品房销售不构成类似。笔者认为，这实在是一个牵强的理由。万科的“四季花城”商标注册在第36类的不动产服务类别中，当然和建筑物的建设不同，但商品房的销售难道不属于一种服务？难道万科非得在全部商品和服务类别全部注册才能涵盖商品房的开发、销售流程？
综上，笔者认为，众多的楼盘商标维权案虽然鱼龙混杂，一些楼盘商标由于设计时的问题，没有考虑到显著性对维权带来的影响，但万科的“四季花城”是中国房产业界少见的注重品牌扩张的案例，如果仍继续象目前这样在各地的维权得不到有效保护，那么，楼盘商标的意义何在？净化市场竞争秩序的目的如何得到维护？这实在是需要社会众多部门应该思考的事情。
当然，万科在筹划系列“四季花城”维权的过程中，也不应忽视新证据的搜索，比如，“四季花城”知名度的证明，可以通过媒体宣传、权威调查、行业协会的有关统计得到证明，在“四季花城”知名度得到不断巩固的情况下，各地的李鬼们的空间势必会越来越小。
（本文仅代表个人观点）
作者联系方式：
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E-mail: Patrick_maning@yahoo.com.cn


江苏省人大常委会


南京市住房公积金管理条例


第一章总则

第一条　为了加强住房公积金管理，维护住房公积金所有者的合法权益，促进城镇住房建设，提高居民居住水平，根据国务院《住房公积金管理条例》及有关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。
第二条　本条例适用于本市行政区域内住房公积金的缴存、提取、使用、管理和监督。
第三条　本条例所称住房公积金是指在职职工及其所在单位按照职工工资的一定比例逐月缴存，具有保障性和互助性的长期住房储金。
职工个人缴存的和职工所在单位为职工缴存的住房公积金，属于职工个人所有。
第四条　国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体（以下统称单位）及其在职职工应当按时、足额缴存住房公积金。
第五条　南京住房公积金管理委员会（以下简称管委会）是本市行政区域住房公积金管理的决策机构。
南京住房公积金管理中心（以下简称管理中心）负责实施管委会决策和本市行政区域住房公积金的管理运作，监督、检查单位和职工设立、缴存、提取、使用住房公积金情况，依法履行行政处罚职能。
管理中心与其分支机构（分中心、管理部）应当实行统一的规章制度，进行统一核算。
第六条　财政、审计、建设、房产等部门和人民银行分支机构对本市行政区域内住房公积金的管理和使用以及法规、政策执行情况依法实施监督。
市人民政府有关部门和组织应当按照各自职责，协同管理中心做好住房公积金管理工作。
第二章缴存

第七条　单位应当自设立之日起三十日内，持单位营业执照或者设立单位的批准文件、组织机构代码证、基本存款账户开户许可证、经办人身份证到管理中心办理住房公积金缴存登记，并自登记之日起二十日内持管理中心的审核文件，到受委托银行办理职工住房公积金账户设立手续。
第八条　单位录用职工的，应当自录用之日起三十日内，持录用职工的证明文件、职工身份证和经办人身份证到管理中心办理住房公积金缴存登记，并自登记之日起二十日内持管理中心的审核文件，到受委托银行办理职工住房公积金账户设立或者转移手续。
职工与原单位终止劳动关系的，原单位应当自劳动关系终止之日起三十日内到管理中心办理变更登记，并自办妥变更登记之日起二十日内持管理中心的审核文件，到受委托银行办理职工住房公积金账户封存或者转移手续。
第九条　住房公积金缴存比例由管委会拟订，经市人民政府审核，报省人民政府批准，并向社会公布后执行。
第十条　管理中心应当每年组织开展本市行政区域内住房公积金缴存基数的调整工作。缴存基数的调整方案由管理中心会同有关部门制定，经管委会批准，向社会公布后执行。
单位应当将调整后的住房公积金月缴存基数告知职工，并到管理中心办理住房公积金月缴存基数变更手续。
第十一条　单位需要提高住房公积金缴存比例，或者确有困难需要降低缴存比例、缓缴住房公积金的，应当经本单位职工代表大会或者工会讨论通过，并经管理中心审核，报管委会批准后，自接到批准文件之日起十五日内到管理中心办理变更手续。
单位降低缴存比例或者缓缴住房公积金的期限不得超过一年，超过一年需要继续降低缴存比例或者缓缴的，应当在期满之日前三十日内按前款规定重新办理变更手续。
经批准降低缴存比例或者缓缴住房公积金的单位，经济效益好转后，应当提高缴存比例或者补缴缓缴款。
本条所称确有困难，是指单位具有下列情形之一：
（一）发生严重亏损或者处于停产、半停产状态的；
（二）经依法批准缓缴养老和失业保险金的；
（三）其他确有困难的情形。
第十二条　单位合并、分立或者产权发生变更时，原单位应当为职工补缴欠缴的住房公积金；无力补缴住房公积金的，应当在明确住房公积金补缴责任
主体后，方可办理合并、分立或者产权变更手续。
核定单位欠缴住房公积金的数额时，住房公积金月缴存基数按照单位或者职工提供的相关证明材料确定；单位和职工均无法提供证明材料的，按照本市统计部门公布的上一年度职工月平均工资确定。
第十三条　单位名称、地址、法定代表人和职工姓名、身份证号码等与住房公积金管理相关信息发生变更的，单位或者职工应当自变更之日起三十日内到管理中心办理变更登记。
第十四条　住房公积金自存入职工住房公积金账户之日起按照国家规定的利率计息，利息归职工个人所有。
本市住房公积金利息结算、缴存比例以及月缴存基数的执行年度为当年的７月１日至次年的６月３０日。
第三章提取

第十五条　有下列情形之一的，可以申请提取本人住房公积金：
（一）购买、建造、翻建、大修自住住房的；
（二）离休、退休的；
（三）部分或者完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的；
（四）出境定居的；
（五）偿还购房贷款本息的；
（六）房租超出家庭工资收入的规定比例的；
（七）与单位终止劳动关系，且户口迁出本市或者户口不在本市的；
（八）国务院《住房公积金管理条例》等法律法规规定的其他情形。
依照前款第（二）、（三）、（四）、（七）项规定提取职工住房公积金的，应当同时注销职工住房公积金账户。
职工死亡或者被宣告死亡的，职工的继承人、受遗赠人可以提取职工住房公积金账户内的存储余额；无继承人也无受遗赠人的，职工住房公积金账户内的存储余额纳入住房公积金的增值收益。
第十六条　有下列情形之一的，可以申请提取本人住房公积金，用于支付房租、物业专项维修资金、物业服务费等费用：
（一）享受城乡居民最低生活保障的；
（二）本人、配偶及子女因重大疾病造成家庭生活特别困难的；
（三）连续失业两年以上，且男职工年满四十五周岁、女职工年满四十周岁，家庭生活特别困难的；
（四）遇到其他突发事件造成家庭生活特别困难的。
第十七条　职工申请提取住房公积金，应当向管理中心提供本人身份证、所在单位出具的提取证明和其他相关证明材料。
管理中心应当自受理申请之日起三日内作出准予提取或者不准提取的决定，并通知申请人。准予提取的，由受委托银行办理支付手续。
第四章贷款

第十八条　缴存住房公积金的职工在本市行政区域内购买、建造、翻建、大修自住住房，可以申请住房公积金贷款。
职工在本市行政区域外购买、建造、翻建、大修自住住房，申请住房公积金贷款的，按照国家和本省的有关规定执行。
第十九条　申请住房公积金贷款，应当符合下列条件：
（一）申请贷款前缴存住房公积金达到规定的期限；
（二）自有资金支付房款不低于规定的比例；
（三）具有稳定的经济收入和贷款偿还能力；
（四）无影响贷款偿还能力的债务；
（五）提供必要的担保；
（六）根据需要规定的其他条件。
前款第（一）项中的规定期限、第（二）项中的规定比例和第（六）项中的其他条件由管理中心制定，经管委会批准并向社会公布后执行。
借款人、共同借款人一方已经办理住房公积金贷款的，在未还清住房公积金贷款本息之前，不得再次申请住房公积金贷款。
第二十条　借款人的借款期限加实际年龄一般不得超出其法定退休年龄。对连续、足额缴存五年以上且具有稳定收入、信用良好、有偿还贷款本息能力的借款人，可以延长一年至五年。
第二十一条　享受城乡居民最低生活保障且生活特别困难的借款人，在申请住房公积金贷款购买经济适用房时，可以向管理中心申请住房公积金贷款利息补贴。具体办法由管委会另行制定。
第二十二条　住房公积金贷款的最高额度、最长期限以及便民的贷款办法，由管理中心拟订，经管委会批准并向社会公布后执行。
第二十三条　申请住房公积金贷款的职工，应当向管理中心提交贷款申请书。
管理中心自受理贷款申请之日起十五日内作出准予贷款或者不准贷款的决定，并书面通知申请人。不准贷款的，管理中心应当说明理由。
第二十四条　职工可以逐年或者逐月提取住房公积金偿还购房贷款本息。
申请逐月提取住房公积金偿还购房贷款本息的职工，其住房公积金账户内应当按照管理中心的规定保留余额。
第二十五条　住房公积金贷款资金应当划入售房单位（售房人）或者建房、修房承担方在银行开设的账户内，不得直接划入借款人账户或者支付现金给借款人。
第二十六条　职工提前偿还部分或者全部住房公积金贷款本息，放贷方不得收取违约金。
第二十七条　管理中心不得向非住房公积金缴存职工发放住房公积金贷款；不得向购买办公用房、商业用房和单体车库的住房公积金缴存职工发放住房公积金贷款。
第二十八条　单位不得以任何理由阻
挠符合住房公积金贷款条件的职工申请住房公积金贷款。
对符合住房公积金贷款条件的借款人，受委托银行应当按照委托合同的约定先提供住房公积金贷款。
第五章监督检查

第二十九条　市人民政府应当加强对住房公积金管理工作的领导，督促管委会、管理中心依法做好住房公积金管理工作。
第三十条　住房公积金的增值收益应当存入管理中心在受委托银行开立的住房公积金增值收益专户，用于建立住房公积金贷款风险准备金、管理中心的管理费用和建设城市廉租住房的补充资金，不得挪作他用。
第三十一条　财政部门应当加强对本市行政区域内住房公积金归集、提取和使用情况的监督，并向管委会通报。
管理中心在编制住房公积金归集、使用计划时，应当征求财政部门的意见。
管委会在审批住房公积金归集、使用计划和计划执行情况的报告时，必须有财政部门参加。
第三十二条　管委会在拟订住房公积金的缴存比例、确定住房公积金的最高贷款额度、最长贷款期限等重大事项前，应当采取座谈会、听证会等形式或者通过媒体广泛听取单位和职工的意见，接受社会监督。
第三十三条　管理中心编制的住房公积金年度预算、决算，应当经财政部门审核后，提交管委会审议。
管理中心应当在每年三月底前向财政部门和管委会报送上年度财务报告，经审计部门审计后，向社会公布经管委会审议的上年度住房公积金归集和使用情况、财务报告和其他需要说明的情况。
第三十四条　管理中心应当加强内部制度建设，建立审贷分离、分级审批贷款、财务交叉复核和内部审计等制度。
第三十五条　管理中心不得有下列行为：
（一）向他人提供担保；
（二）在证券交易所债券市场购买国债；
（三）购买企业债券；
（四）进行任何方式的委托理财。
第三十六条　管理中心应当全面、准确掌握单位及其职工的相关信息，督促单位依法及时办理住房公积金缴存登记和住房公积金账户的设立、转移、注销等手续。
房产、工商、税务、劳动保障和统计等有关行政管理部门应当向管理中心提供单位及其职工的相关信息。
第三十七条　管理中心应当定期检查单位执行住房公积金管理相关规定情况，被检查单位应当如实出具与住房公积金管理相关的资料。
第三十八条　管理中心应当督促受委托银行和担保机构及时办理委托合同约定的业务，并定期检查、考核。
受委托银行和担保机构应当严格履行与管理中心签订的委托合同，规范操作。
第三十九条　单位不为职工办理住房公积金账户变更登记、封存、转移、启封和住房公积金提取等手续的，职工可以凭相关证明材料向管理中心申请督促办理；经督促，单位在十五日内仍不办理的，管理中心可以依职工申请予以办理。
第四十条　管理中心和受委托银行应当建立住房公积金信息化管理运作系统，为单位和职工缴存、提取、使用住房公积金和查询住房公积金账户信息，提供高效、便利的服务；单位应当为职工建立住房公积金个人明细账，接受职工查询本人住房公积金缴存情况。
管理中心和受委托银行应当对住房公积金信息及时备份，保障住房公积金信息安全和业务正常开展。
管理中心、受委托银行、单位和相关工作人员对缴存人的住房公积金账户信息负有保密责任。
第四十一条　对违反住房公积金管理规定的行为，单位和个人可以向管理中心投诉、举报。管理中心应当自接到投诉、举报之日起三十日内提出处理意见，并告知投诉、举报人。
管理中心违反住房公积金管理规定的，单位和个人可以向其上级主管部门或者财政、审计、监察部门投诉、举报，有关部门应当依法处理。
第六章法律责任

第四十二条　管理中心、其他有关行政管理部门及其工作人员不履行或者不正确履行法律法规规定的职责，由本级人民政府、监察机关或者上级机关追究其行政责任。有下列情形之一的，应当责令其改正，可以对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）未按照规定设立住房公积金专户的；
（二）未建立职工住房公积金明细帐，或者未发放职工缴存住房公积金有效凭证的；
（三）委托管委会指定银行以外的机构办理住房公积金金融业务的；
（四）未按照规定审批提取住房公积金、审核缓缴住房公积金或者变更缴存比例的；
（五）未按照规定发放住房公积金贷款或者购买国债的；
（六）违法向他人提供担保、购买企业债券或者委托理财的；
（七）未按照规定使用住房公积金增值收益的；
（八）不依法对单位履行义务的情况进行监督检查的；
（九）拒绝职工、单位查询本人、本单位住房公积金的缴存、提取情况的；
（十）应当实施行政处罚不处罚，或者违法实施行政处罚的；
（十一）利用职权牟取部门或者个人利益的；
（十二）法律、法规规定的其他违法行为。

第四十三条　单位不依法办理住房公积金缴存登记或者不为本单位职工办理住房公积金账户设立手续的，逾期不依法缴存住房公积金或者少缴住房公积金的，由管理中心依照国务院《住房公积金管理条例》的规定予以处理。
管理中心申请人民法院强制执行时，应当提供申请书和限期缴存通知书。
第四十四条　单位有下列情形之一的，由管理中心责令其限期整改；逾期不整改的，可以对单位处三千元以上三万元以下罚款，对负有直接责任的主管人员处二百元以上二千元以下罚款：
（一）未按时办理住房公积金的转移、封存、变更登记、注销登记手续的；
（二）不按规定出具提取证明的；
（三）拒绝管理中心检查、不如实提供与住房公积金管理有关资料的；
（四）阻挠符合住房公积金贷款条件的职工申请住房公积金贷款的。
第四十五条　以欺骗手段违法提取本人住房公积金账户内的存储余额的，管理中心应当责令限期退回违法所提款额，并可以处违法所提款额百分之十以下的罚款。
第四十六条　以欺骗手段违法获得住房公积金贷款的，管理中心应当责令借款人限期退回违法所贷款额，并可以取消其一年至五年的住房公积金贷款资格，或者处违法所贷款额百分之五以上百分之三十以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
单位出具虚假证明资料使职工违法获得贷款的，管理中心除责令借款人限期退回违法所贷款额外，并可以对单位处以三千元以上三万元以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十七条　违反本条例，法律、法规另有处罚规定的，依照其规定。
第七章附则

第四十八条　办理工商登记的城镇个体工商户、具有执业资格的自由职业者，与单位签订劳动合同且有工资收入的进城务工人员，可以申请缴存住房公积金，其缴存、提取和使用住房公积金的办法，由管委会另行制定，报市人民政府批准并向社会公布后执行。
第四十九条　管理中心可以根据本条例制定住房公积金缴存、提取、使用等实施细则，经管委会审核，报市人民政府批准并向社会公布后执行。
第五十条　本条例自２００７年１月１日起施行。