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对我国地方物业管理立法的反思

浙江民禾律师事务所 胡杰丰


自从1994年深圳颁布我国第一部物业管理地方法规《深圳经济特区住宅区物业管理条例》以来，到目前我国绝大多数省、自治区、直辖市和较大城市（包括省会城市和计划单列市）已制定了自己的物业管理条例，各地还在此基础上制定了很多的规章和行业管理规范，基本建立了比较完善的物业管理法规体系，对促进各地的物业管理的快速发展提供了有力保障。但是我们也看到，各地进行地方性立法的过程中，主要依靠借鉴发达国家与地区特别是我国港台地区物业管理立法，很多法律制度不符合当地物业管理发展的实际，操作性不强，有些条款还与国家的有关法律法规不相一致，并且过多强调了政府的行政主导地位，而对本应重点保护的业主权利却不够突出，本文主要对这种现象进行反思并提出完善地方物业管理立法的对策。
一、各地立法口径不一，规范相互冲突
各地的物业管理条例大多出台在全国《物业管理条例》（以下简称条例）之前，由于各地物业管理发展的水平不一，立法者对物业管理立法的理解不一致，各地制定出来的物业管理条例五花八门，在名称上有的称为“物业管理条例”（如杭州），有的称为“住宅区物业管理条例”（如深圳），有的称为“居住物业管理条例”（如上海），有的称为“城市住宅区物业管理条例”（如湖南）等。在内容上也是大相径庭，对很多事项甚至做出了相反的规定，如杭州规定“决定聘用或解聘物业管理企业”的职权属于业主大会，而深圳则规定聘请物业管理公司的职权属于业主委员会，两市对业主委员会职权的规定明显冲突；在业主投票权的计算方面，广东规定住宅按每户计算投票权，而深圳则规定各类房屋按建筑面积每十平方米计算为一票，省与市的规定相互冲突。就是地方条例内部也有诸多矛盾之处，如深圳物业条例第十四条规定“业主委员会委员由业主大会在业主中选举中产生”，同条中却又规定“业主委员会可聘请派出所、居民委员会等有关单位的人员担任业主委员会委员”。那么聘请的委员以什么身份担任委员？其在业主委员会中所占的比例是多少？这类委员行使什么职权？多种问题随之产生。同样，深圳条例在第十九条规定业主委员会有权采取公开招标方式聘请物业管理公司对住宅区进行物业管理，但在第二十六条又规定“住宅区开始入住后两年内……业主委员会应与开发建设单位签订委托管理合同，并行使本条例规定的各项职责，但不得终止委托合同；开始入住两年后……原开发建设单位在同等条件下可以优先承包管理”，后者是对前者的明确否定。类似的矛盾几乎每一部地方物业管理条例中都或多或少存在，这不仅造成各地的物业管理条例相互冲突，就是同一部条例内部也难以协调，并与《条例》的规定明显不一致，破坏了我国物业管理立法的统一性。
二、强制性规范过多，业主自治原则体现不够
与《条例》相比，各地的物业管理条例一般都明确规定“业主对物业实施自治管理”或“实行业主自治与专业服务相结合”，但是在具体的法律制度中，保障业主的自治管理权利方面的规定并不完善，往往用强制性条款限制业主的权利。如上海规定“业主或者业主委员会应当委托一个物业管理企业管理物业”，湖南规定首次业主会应当讨论“确定物业管理服务企业”，其他省市的条例虽然没有明确规定业主聘请物业管理企业管理物业，但很多条款都体现了这种精神。在首次业主大会的召开方面，很多省市的条例规定由政府主管部门负责召集首次业主大会或者负责成立业主大会筹备组，而业主自己却没有权利组织成立自治组织。在监督业主大会、业主委员会履行职责方面，政府也可以直接进行干预和管理，如深圳在业主管理委员会规则中就规定：“各区主管部门应经常检查考核各管委会的运作情况，定期组织各管委会人员学习物业管理法规政策和业务知识；及时派员出席或主持业主大会或管委会的重要会议；纠正或撤销业主大会或管委会作出的不符合法规政策的决议、决定；对运作管理混乱、严重影响工作或侵害多数业主权益的管委会，应当及时主持改组或重新组织选举。”此外，深圳市、区主管部门还有权决定管委会委员及执行秘书的停任、任免、撤换、增减（深圳已经几次发生行政主管部门直接发文免除业主委员会主任职务的案例），并且业主委员会的重要会议应当“应当报请市、区主管部门派员出席并指导工作”。从这些规定可以看出，本来属于业主自治范围内的事务，却都要通过行政权力进行主导，这能说不是对业主自治权利的干涉吗？在其他省市物业管理立法中也同样存在相似的问题，强行性规范过多，如各地普遍规定物业管理区域必须聘请物业管理公司进行管理，业主委员会必须与物业管理公司签订根据“示范文本”制定的格式、内容缺乏灵活性的物业管理委托合同等。
三、对业主委员会的定位不规范
在业主委员会的定位方面，各地也有很大区别，没有理顺业主委员会于业主大会的关系。如上海、杭州规定“业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施管理的自治组织”，湖南、天津规定“业主委员会是业主会的办事机构”，江苏在国家《物业管理条例》颁布后进行了修改，因此对业主委员会的定位与《条例》一致，规定“业主委员会是业主大会的执行机构”，另外还有不少省市对业主委员会的性质没有明确“说法”，但是从业主委员会的职权来看也明显与《条例》不一致。
各地物业管理立法的另外一大特点就是对业主委员会的权力非常集中，而忽视了业主大会的作用。如上海、深圳、杭州等地规定业主委员会有权“选聘或解聘物业管理企业”、“负责物业维修基金的筹集、使用和管理”、“审定物业管理企业的物业管理服务年度计划、财务预算和决算”等。这些事项属于涉及全体业主利益的重大事项，理应由业主自治的最高机构——业主大会来做出决定，并且《条例》也明确规定这些事项属于业主大会的职权范围，而不属于业主委员会。业主委员会权力过大，并没有相应的监督措施，以致业主委员会滥用权力案件时有发生，损害了其他业主的利益。
我国各省、自治区、直辖市和较大的市的人民代表大会及其常务委员会制定的地方性法规以及人民政府制定的规章都是国务院制定的行政法规的下位法，根据下位法不得与上位法相抵触的原则，各地的物业管理立法不得与《条例》相抵触，否则无效，制定机关应当及时修改或者废止。所以，对各地的物业管理法规进行修改已是当务之急，笔者认为修改时应当注意以下方面：
一、统一条例的标题和基本法律概念。从维护法制统一的角度出发，各地的条例统一称为《ｘｘ省（市）物业管理条例》为宜，这样有利于地方立法与国家立法保持一致性，也有利于地方法规对实行物业管理的各种物业形态保持普遍的的效力，还有利于法规的名称与内容相一致（各命名为《住宅区物业管理条例》的地方都规定其他物业形态的管理参照条例执行）。物业管理法规中的一些基本概念的涵义如业主、使用人、物业管理、业主大会、业主委员会、共用部位、共同设施设备等也要进行统一，并与《条例》的相关规定保持一致，避免出现人们无所适从的局面。
二、科学设置政府权力与业主权利的边界。我国政府机关目前正在进行“精简放权”，其目标就是要科学设置公权力与私权利的边界，从“全能政府”转向“有限政府”，在物业管理立法中也应体现这一趋势，裁减强制性条款，而增加对业主自治的授权性条款，科学设置政府权力与业主权利的边界，行政主管部门不直接干预业主自治范围内的事务，主要负责对物业管理活动进行监督。
三、突出业主在物业管理中的主体地位。业主对物业的管理权利直接来源于宪法、民法对财产所有权的规定，因此各地的立法应当突出业主在物业管理中的主体地位，保障业主对物业管理方式的选择权，为实现业主自治创造条件。另外，在业主大会和业主委员会的成立、召集的程序方面也应突出业主的主体地位，规定业主有权自主成立业主大会和业主委员会。
四、理顺业主委员会与业主委员会的关系，确立业主大会法律主体地位。鉴于各地对业主大会和业主委员会的定位相互矛盾，要与《条例》相一致，就应当规范业主大会与业主委员会的关系，对业主大会和业主委员会的职权进行调整，增加业主大会的职权，业主委员会作为执行机构负责业主大会日常工作。因为《条例》没有对业主大会的法律地位作出明确规定，地方立法可以根据本地实际作出适当规定，笔者认为应当确认业主大会的业主自治组织地位，并赋予其独立的法律主体资格，以便于其行使自治权利，


湖北省人大常委会


湖北省征兵工作条例
湖北省人大常委会


（1995年9月26日湖北省第八届人民代表大会常务委员会第十六次会议通过 1995年9月26日公布施行）

目 录

第一章 总 则
第二章 机构和职责
第三章 兵役登记
第四章 体格检查和政治审查
第五章 审定、交接新兵和接收退兵
第六章 奖励与处罚
第七章 附 则

第一章 总 则
第一条 为了加强国防建设，保障征兵工作顺利进行，根据《中华人民共和国兵役法》（以下简称《兵役法》）和国务院、中央军委《征兵工作条例》（以下简称《条例》），以及其他有关法律、法规的规定，结合本省实际，制定本条例。
第二条 征兵是国防建设的一项重要工作，是全社会的共同责任。保卫祖国、抵抗侵略是每个公民的神圣职责，依照法律服兵役，是每个公民应尽的光荣义务。
第三条 本条例适用于本省行政区域内平时的征兵工作。战时的征兵工作，依照国务院、中央军委的命令执行。
本省行政区域内的国家机关、社会团体、企业事业单位和组织，户籍在本省的公民以及接兵部队人员，均须遵守本条例。

第四条 全省每年征兵人数、时间和要求，以及适龄女性公民和未满18周岁男女公民的特殊征集办法，由省人民政府、省军区依照国务院、中央军委的征兵命令确定。
第五条 征兵和兵役登记工作所需经费，列入地方预算“兵役征集费”科目，由省财政根据当年的征兵任务下拨征兵专项经费，不足部分由各级地方财政补助。
征兵和兵役登记工作经费，由征兵办公室负责管理，专款专用，接受财政、审计部门的监督。
严禁利用征兵工作以任何方式向适龄公民及其家属收取各种费用。
第六条 被征集服现役的公民及其家属，应当受到全社会的尊重，受到国家和人民群众的优待。各级人民政府和有关单位、组织，应按规定落实对义务兵及其家属的各项优待；义务兵退出现役后，应按照国家和本省的有关规定妥善安置。
第七条 征兵期间，招收国家公务员、招工等，应服从征兵工作的需要。
第八条 应加强征兵的宣传工作，广泛开展爱国主义、革命英雄主义和兵役教育，认真做好适龄公民的思想政治工作，鼓励他们为保卫社会主义祖国积极报名应征。

第二章 机构和职责
第九条 全省的征兵工作，在省人民政府、省军区的领导下，由省人民政府征兵办公室组织实施。
军分区（警备区）、县（含县级市、省辖市的区，下同）人民武装部是同级人民政府的兵役机关，在上级兵役机关和同级人民政府的领导下，负责办理本行政区域的征兵工作。
第十条 省、地（市、州）、县应当建立征兵工作领导小组，领导小组由兵役机关和政府有关部门的负责人组成，负责领导本行政区域的征兵工作。征兵期间，地区行署和市、州、县人民政府应当成立征兵办公室。
各级征兵办公室的主要职责是：
（一）贯彻执行《兵役法》、《条例》及其他有关规定；
（二）拟定兵役登记和兵员调拨、被装发放、新兵交接和运输、征兵经费分拨等计划方案，并组织实施；
（三）组织有关部门共同做好征兵工作；
（四）制定保证新兵政治、文化、身体素质的审查、检查措施，并监督落实；
（五）负责征兵全过程的安全工作及其他有关事项。
第十一条 各级人民政府的有关职能部门，应当按照《兵役法》、《条例》的规定，认真履行职责，做好征兵工作。
第十二条 乡（镇）人民政府、街道办事处及企业事业单位设有人民武装部的，征兵工作由人民武装部办理；未设人民武装部的，应确定一个机构办理。

第三章 兵役登记
第十三条 兵役机关应当按照有关规定开展兵役登记工作，兵役登记工作应当在每年9月30日前完成，国家另有规定的从其规定。
各级兵役机关负责本行政区域内的兵役登记工作。
乡（镇）人民政府、街道办事处和有关单位由人民武装部或者确定负责征兵工作的机构，承办本地区或者本单位的兵役登记工作。
第十四条 乡（镇）人民政府、街道办事处和有关单位，应当按照县兵役机关的要求，告示或书面通知本地区或者本单位的适龄公民按时履行兵役登记手续。
第十五条 全省实行兵役证制度。凡当年12月31日前年满十八周岁的男性公民，应当在规定的期限内到户籍所在地的兵役登记机构进行兵役登记，并领取兵役证。
已经过兵役登记并领取了兵役证但未征集入伍的适龄公民，以后每年应携带兵役证到兵役登记机构进行核验，直至年满二十二周岁为止。
因特殊情况不能到负责兵役登记的机构登记、核验的，经兵役登记机构同意，其家属或所在单位可以代其进行登记、核验。
第十六条 兵役证由省人民政府征兵办公室统一印制，县兵役机关负责签发，乡（镇）人民政府、街道办事处和有关单位负责兵役登记工作的机构负责发放、审核和管理。兵役机关、负责兵役登记的机构、适龄公民和有关部门应当遵守下列规定：
（一）兵役证不得转借、涂改和伪造，遗失兵役证的，应当及时向发证机关申请补发；
（二）经兵役登记的适龄公民变更户籍所在地或者就业单位，应当及时到发证机关办理兵役登记变更手续；
（三）对十八至二十二周岁的男性公民，在办理就业（含临时就业）、就学、申请出境、工商执照等手续时，有关部门或者单位应当查验其兵役证，发现没有登记或没有核验的，不得办理有关手续。
第十七条 乡（镇）人民政府、街道办事处和有关单位，应当按照兵役机关的要求，对本地区或者本单位已登记的公民，进行初步审查后，依法确定应服兵役、免服兵役、缓服兵役或者不得服兵役，并按照规定人数，择优选定预征对象。

第四章 体格检查和政治审查
第十八条 征兵体格检查工作在省、地、（市、州）、县兵役机关统一组织和协调下，由县卫生部门负责实施。
乡（镇）人民政府、街道办事处和有关单位应根据兵役机关下达的征兵任务，组织应征公民按时到指定的体检站进行体格检查。
第十九条 征兵体格检查实行医务人员岗位责任制和主检医生负责制。医务人员应当严格按照规定和有关体格检查标准，对应征公民实施体格检查。
应征公民应当按照要求参加体格检查，并如实反映健康状况。
第二十条 征兵政治审查工作在省、地（市、州）、县兵役机关统一组织和协调下，由县公安机关和应征公民所在单位负责实施，有关单位和公民应当予以配合，如实提供情况和证明材料，政治审查工作人员应当遵守政治审查工作的各项规定和纪律。
第二十一条 应征公民接受体格检查期间的工资、奖金和其他补贴，由所在工作单位照发；参加体格检查和政治审查的工作人员，在原单位享受的福利待遇不变。

第五章 审定、交接新兵和接收退兵
第二十二条 乡（镇）人民政府、街道办事处和有关单位，应当择优向县征兵办公室推荐预定新兵。
县征兵办公室应召集有体检、政审和乡（镇）人民政府、街道办事处及有关单位的负责人、接兵部队负责人参加的定兵会议，对符合征集条件的应征公民全面衡量，择优定兵。
新兵名单确定后，由乡（镇）人民政府、街道办事处和有关单位张榜公布，接受群众监督。
第二十三条 被批准服现役的应征公民，由县征兵办公室发给《应征公民入伍通知书》，民政部门发给《优待通知书》，有关部门凭入伍通知书办理相关手续。应征公民自批准入伍之日起其家属享受军属待遇。
第二十四条 乡（镇）人民政府、街道办事处及有关单位应当向县人民政府征兵办公室移交被批准入伍公民的档案材料。征兵办公室应当及时将入伍新兵花名册抄送县民政部门。
被批准服现役的应征公民，是机关、团体、企业事业单位（含各类经济组织）在职人员的，由原单位发给离职当月的全部工资、奖金及各种补贴。当地另有其他优待规定的，可一并执行。
第二十五条 县征兵办公室应于规定的时间，在本行政区域内交通便利的地方与接兵部队办理新兵及其档案材料的交接手续，并协助接兵部队将本地区的新兵安全、按时送达指定的车站、码头。交接双方应严格按照国家和省的有关规定办理交接手续，不得以任何理由拖延或拒绝交接。


各级征兵办公室应当为部队接兵人员提供相应的工作条件。
第二十六条 对部队按规定退回的不合格新兵，由兵役机关按规定接收，公安机关应予落户，原是机关、团体、企业事业单位在职人员的，原单位应准予复工、复职。

第六章 奖励与处罚
第二十七条 对积极支持、鼓励亲属应征，事迹突出的适龄公民家属，以及在征兵工作中取得显著成绩的征兵工作人员，由当地人民政府或兵役机关给予表彰和奖励。
完成征兵工作任务成绩突出的县人民政府及征兵办公室，乡（镇）人民政府、街道办事处和有关单位，由上级人民政府和兵役机关给予表彰和奖励。
第二十八条 公民有下列行为之一的，由乡（镇）人民政府、街道办事处对其进行批评教育，督促其自觉履行兵役义务，经教育不改的，可给予经济处罚：
（一）适龄公民拒绝、逃避兵役登记的，处100元至500元的罚款；
（二）应征公民拒绝、逃避征集的，属非农业户口的处2000元以上、5000元以下罚款；属农业户口的，处相当于当地一个义务兵三年优待金总额二倍以下罚款。
应征公民拒绝、逃避征集的，从拒绝逃避征集之日起二年内，国家机关、社会团体、企业事业单位不得对其录用；教育部门取消其报考高、中等院校资格；公安机关不得为其办理出境手续；工商行政管理部门不得为其办理工商营业执照；是在职人员的，所在单位不得为其晋级或增加工
资，并应给予行政处分。
第二十九条 非应征公民有下列行为之一的，经教育不改的，由乡（镇）人民政府、街道办事处给予200元以下的罚款；是在职人员的，由所在单位给予行政处分；违反治安管理规定的，由公安机关给予治安处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）体检时冒名顶替、伪造病史的；
（二）伪造兵役证或提供假户口、假年龄、假文凭等虚假证明材料的；
（三）干涉、阻挠公民参加兵役登记、体检和应征入伍的；
（四）包庇、纵容适龄公民逃避兵役登记和应征入伍的；
（五）拒绝、阻碍征兵工作人员依法执行公务，扰乱征兵工作秩序的。
第三十条 征兵工作人员有下列行为之一的，由兵役机关提出意见，所在单位或上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）为逃避服兵役的人员提供方便或故意把明显不合格人员征集入伍的；
（二）玩忽职守，泄漏征兵工作机密，造成严重影响的；
（三）违反规定，擅自办理入伍手续的；
（四）在体格检查、政治审查和文化考查工作中弄虚作假或者要求他人弄虚作假的；
（五）滥用职权、徇私舞弊、收受贿赂的；
（六）有其他违反兵役法律、法规和有关规定行为的。
第三十一条 对有下列行为之一的单位，由县人民政府征兵办公室会同有关部门责令改正；经教育不改的，给予通报批评，并由其上级主管部门对直接责任人和主要负责人给予行政处分：
（一）不按规定组织公民进行兵役登记的；
（二）隐瞒适龄公民人数或者拒绝接受征兵任务的；
（三）不实施或者不配合有关部门对应征公民进行体格检查、政治审查的；
（四）无正当理由，拒不完成征兵任务的；
（五）违反征兵规定，收取应征公民及其家属费用的；
（六）阻挠或庇护适龄公民逃避兵役登记、体格检查或者应征入伍的；
（七）录用逃避征集的公民或对逃避征集的在职人员未给予相应处分的。
被处罚的单位应当承担的征兵工作任务，被处罚后仍应按规定如期完成。
第三十二条 应征公民入伍后逃离部队，经所在部队、兵役机关和地方有关部门教育仍不归队，被部队除名的，当地人民政府应当取消其家属的军属待遇，收缴全部优待金，并按本条例第二十八条的规定处罚。
第三十三条 违反本条例规定，应当予以处理而未予处理的，省、地（市、州），县兵役机关可以制发建议书，督促有关行政管理机关依法处理。
第三十四条 依据本条例所获得的罚没收入，按《湖北省罚没收入管理办法》的规定处理。
第三十五条 当事人对行政处理决定不服的，可依法申请行政复议或向人民法院提起行政诉讼；逾期不申请复议，不起诉又不履行行政处理决定的，由作出处理决定的机关申请人民法院强制执行。

第七章 附 则
第三十六条 本条例具体应用中的问题由省人民政府负责解释。
第三十七条 本条例自颁布之日起施行。



1995年9月26日