韶关市社会保障卡管理办法

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国家建材局


烧结砖瓦企业质量管理规程

（一九九一年一月十四日国家建筑材料工业发布）

第一章 总则
第一条 为推动和加强烧结砖瓦（以下简称砖瓦）企业的质量管理，不断提高砖瓦质量，制定本规程。
第二条 本规程适用于所有生产烧结砖瓦的企业。
第三条 本规程由国家建筑材料工业局生产管理司和省、自治区、直辖市建材主管部门组织实施。
第四条 企业领导和职工要不断强化质量意识，坚持“质量第一，用户至上的宗旨，积极推行全面质量管理，加强生产全过程的质量控制和质量检验，及时排除影响质量的因素，确保原燃材料、半成品、成品符合技术条件要求，出厂产品符合产品标准。
第五条 企业要严格执行砖瓦产品国家标准、行业标准、企业标准和《工业产品质量责任条例》。
按照ＧＢ／Ｔ10300－88《质量管理和质量保证》及本规程的规定，结合企业实际情况，建立健全质量管理机构，制订企业质量管理实施细则和各项责任制，推行方针目标管理并认真组织实施。
第六条 企业的产品质量由厂长全面负责。质量管理机构在厂长直接领导下行使质量管理职权。企业职工的收入分配必须体现“质量第一的方针”。把产品质量与职工的荣誉和物质利益结合起来，使质量指标具有否决权。

第二章 质量管理机构人员及职责
第七条 砖瓦企业要按其生产规模大小设立专职或兼职质量管理机构，大、中规模（注）企业应设立专职机构，小规模企业应设立专职或兼职机构。专职机构内应设检验室、生产质量控制组、质量管理组等。
检验室要符合《烧结砖瓦企业检验室基本条件》。
兼职机构也要具有必要的检测手段。
注：企业规模暂按年产量划分，设计能力年产砖6000万块或瓦500万片以上为大规模；年产砖3000－6000万专或瓦300－500万片为中规模；年产砖3000万块以下或瓦300万片以下为小规模。空心砖产量折算成普通砖计。
第八条 质量管理机构的职责
（一）品质检验 对原燃材料、半成品、成品进行检验，及时提供准确可靠的检验数据。
（二）质量管理 根据产品标准的要求，制订原燃材料、半成品、成品的技术条件，并按质量管理规程或质量管理实施细则对生产过程的产品质量进行监督和管理，制止影响产品质量的违章行为，应用数理统计等科学方法掌握质量波动规律，不断提高预见性防范和能力。使生产全过程处于受控状态。
（三）产品监督 严格按产品标准鉴定出厂产品质量，签发出厂产品质量合格证。防止混等及不合格出厂。
（四）参与制定质量责任制及考核办法，评价各工序的产品质量，为质量奖惩提供依据，行使质量否决议。
（五）及时组织有关部门检查、处理出厂产品不合格等重大质量事故。
（六）有权向上级有关部门反映企业质量情况，企业领导和各级主管部门要支持其行使职权，不得无理干预，更不得借故打击报复，否则追究其责任。
第九条 质量管理机构人员配备
（一）质量控制、管理人员的数量不得低于全厂职工总数的1％（不满100人的企业配1名）
检验人员大规模企业不少于5－8名（其中外观质检员2名以上）。
中规模企业不少于3－5名（其中外观质检员2名以上）。
小规模企业不少于2名（其中外观质检员1名），各类规模企业检验人员要相对稳定。
（二）质量管理机构负责人应具有初级以上技术职称，熟悉砖瓦生产工艺，具有较丰富的质量管理经验，有一定的组织能力，思想觉悟较高，能坚持原则。检验人员必须具有初中（或相当于初中）以下文化水平，思想好，并经专门培训、考核、取得上一级质检站（或中心）颁发的操作合格证。

第三章 质量管理制度
第十条 企业要结合实际情况制定各项质量管理制度，主要有砖瓦企业质量管理实施细则，生产流程控制图纸，原燃材料、半成品、成品的技术条件，质量管理机构内部管理制度（包括质量检验保证，质量管理岗位责任制，仪器设备管理、维修、校验、检验对比，业务培训、考核、重检等制度）奖惩制度，质量技术档案、资料、报表管理及上报制度、计量管理制度，产品出厂合格证制度，访问用户制度，质量事故分析、处理、报告制度。
第十一条 检验对比制度
（一）为确保检验数据的准确性，企业每年要按对比项目和允许误差要求，对检验员进行抽查性考核一次，其考核结果作为晋级的依据。
（二）大规模的企业，每年应向国家建材局砖瓦质检中心抽（送）样一次接受监督或进行对比试验；中规模企业每年向省级砖瓦质量监督检验站送样一次进行对比，其结果作为对企业检验室考核的依据之一。
（三）检验对比项目及允许误差（参照执行）
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┃ │同一检 │同一检 │误差│对 比│ ┃
┃允许误差范围 │验 室 │验 室 │ │ │ 备 注 ┃
┃ 对比检验项目│不大于 │不大于 │类别│产 品│ ┃
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┃ │一 个 │一 个 │ │普通砖│ 不同砖试样 ┃
┃ 标 号 │ │ │绝对│多孔砖│ ┃
┃ │标 号 │标 号 │ │空心砖│ 五块平均值 ┃
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┃ │ │ │ │普通砖│ 相同砖试样 ┃
┃ 吸 水 率 │2．0％│3．％ │绝对│多孔砖│ ┃
┃ │ │ │ │空心砖│ 五块平均值 ┃
┠────────┼────┼────┼──┼───┼──────┨
┃ │一 个 │一 个 │ │普通砖│ 不同砖试样 ┃
┃ 泛 霜 │ │ │绝对│多孔砖│ ┃
┃ │程 度 │程 度 │ │空心砖│ 五 块 ┃
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┃ 抗 折 荷 重 │3．0％│6．％ │相对│粘土瓦│ 不同瓦试样 ┃
┃ │ │ │ │ │ 五块平均值 ┃
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┃ 饱和吸水质量 │ 2.0% │3.0% │相对│粘土瓦│ 相同瓦试样 ┃
┃ │ │ │ │ │ 五块平均值 ┃
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第十二条 质量的技术档案、资料、报表管理和上报制度。
（一）各主要生产工序必须建立生产质量控制记录。产品的物理力学检验均要填写原始记录和出具检验报告并建立分类台帐。各类数据填写必须清晰，当有笔误时应在错字上画“Ｘ”再在旁边写上正确的数字并加盖私章。检验报告不得涂改，否则作废重写。
（二）每月要有产品质量月报和分析报告（小结），全年要有年报和质量工作总结，按要求报各级主管部门及有关质检机构。
（三）技术档案必须妥善保管，上级发布的各类有关质量工作的文件必须认真贯彻执行并复制存档。
第十三条 质量事故分析、处理、报告制度
（一）产品出现质量事故。企业应立即通知用户停用并负责退、换、补。
（二）不合格品已用于工程的。企业要主动会同有关部门采取补救措施，确保工程安全。
（三）企业要及时查出各类质量事故的原因，重大质量事故（出厂产品不合格）要在一周内写出书面报告报省、市主管部门和国家、省质检中心（站）。
（四）因砖瓦质量低劣造成工程伤亡事故。企业厂长和直接责任者按《工业产品责任条例》论处。
第十四条 业务培训和考核制度。
企业要制订、落实培训计划，选送检验人员到专业质检单位进行培训。其考核成绩作为晋级的重要依据。

第四章 原燃材料的质量管理
第十五条 对原燃料要实行计划开采，质量不同的要分别存放，根据质管理部门的要求按比例搭配使用。每班由车间领导和车间级质检员监检一次。
第十六条 企业要根据生产规模设置原燃材料（含内燃料）堆场。进厂的原燃材料要分批堆放。
第十七条 燃料煤和内燃料的品种、质量（发热量、度、含水率等），要符合生产砖瓦的要求，按化验结果掺配使用。
第十八条 企业要根据当地降雨量，酌情建设原燃材料棚（场），其储量南方一般不低于7天生产用量，北方不低于3天生产用量。
第十九条 原燃材料测定的项目和要求
（一）原料
1．化学成份
投产前必须对原料进行化学分析、正常情况下应半年检验一次、若生产中原料变化或更换必须及时化验
2．颗粒组成
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┃＼ ＼ 粒 │ │ │ ┃
┃产＼组 ＼ 度 │ │ │ ┃
┃ 品 ＼ 成 ＼ │＞20μｍ│2￣20μｍ│ ＜2μｍ ┃
┃ 品 ＼ ＼ │ │ │ ┃
┃ 种 ＼ │ │ │ ┃
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┃ 普 通 砖 │ ＜70 │ ＞10 │ 10￣48 ┃
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┃ 多 孔 砖 │ ＜60 │ ＞10 │ 20￣50 ┃
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┃瓦 和 空 心 砖 │ 8￣48 │ 10￣47 │ 23￣51 ┃
┠────────┼─────┼──────┼──────┨
┃ 薄壁空心制品 │ 6￣34 │ 30￣47 │ 24￣50 ┃
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制砖用原料最大粒度不得大于3ｍｍ，煤矸石制砖原料不得大2ｍｍ，制瓦原料和空心砖、空心砌块最大粒度不得大于2ｍｍ。原料的颗粒组成每半年检验1次，原料变化要及时检验。
3．塑性指数 制砖用土大于7。
制瓦用土大于11
原料的塑性指数每半年检验1次，原料变化要及时检验。
4．干燥敏感性系数
小于1属低敏感性：1－2属中等敏感性：大于2属高敏性，制砖瓦原料小于2为宜。
干燥敏感性系数人工干燥工艺时每季度检验一次，自燃干燥每年检验一次，若土源变化要及时检验。
5．原料自然含水率 以低于成型水份要求为宜。
6．干燥焙烧收缩率 投产或更换原料时检验。
7．烧结温度和烧结温度范围 其烧结温度范围＞50℃为宜。投产或更换原料时检验。
8．发热量 以煤矸石、粉煤灰为原料时，其发热量不大于4800ＫＪ／ＫＧ为宜，一批原材料检验一次。
（二）燃料煤
1．煤的粒度小于20ｍｍ，其中5－10ｍｍ大于60％。
2．煤的含水率4－6％，每批原料煤检验1次或定期检验。
（三）内燃料
1．粒度
制砖用内燃料粒度应小于3ｍｍ，其中2ｍｍ以下大于80％。
制瓦、空心砖和空心砌块用内燃料粒度应小于2ｍｍ，其中1ｍｍ以下大于75％。
内燃料粒度每班检验一次，若发现变化要及时检验。
2．内燃料发热量可用工业分析法每批料检验一次，并根据检验结果调整掺配量，发现有变化时要及时检验。
3．内燃料的掺配。要人员固定，掺配设备固定，掺配总热量固定。

第五章 半成品的质量管理
第二十条 企业应根据所使用原料的性质，参照砖瓦产品标准分别制订烧结普通砖、多孔砖、空心砖、粘土瓦等的半成品质检验技术条件。主要项目有：尺寸允许偏差、完整面、缺棱掉角、裂纹长度、杂质凸出、翘曲、边筋高度等。
第二十一条 装卸半成品，要文明操作，跟踪检验，确保入窑半成品的合格率。
（一）控制坯体成型、残余含水率，每班检验一次。
自然干燥砖坯成型含水率不大于25％（湿基）
人工干燥砖坯成含水率不大于22％（湿基）
瓦坯成型含水率湿挤出不大于23％（湿基）
半硬塑挤出不大于17％（湿基）
半干压不大于16％（湿基）
砖瓦坯残余含水率6－8％为宜。
每班检查两次。
（二）人工干燥的砖瓦坯体若进行蒸汽加热，其坯温应保持在40－55℃，每班测定数次。
（三）干坯合格率大于85％，按半成品技术条件检查，每班测定一次。
第二十二条 必须保证码窑质量，码窑形式总的原则是：
内燃焙烧下密上稀，边窑中稀，外密里稀。
外燃焙烧上密下稀中密边稀。
码窑密度普通砖220－260块／立方米。
砖瓦混烧普通砖最少35－80块／立方米。
瓦最多140－115块／立方米。
每班测定一次。
第二十三条 焙烧过程中要控制五带（干燥、预热、焙烧、保温、冷却）平衡。焙烧工要经常目测部火速度、预热、焙烧带长度，返火火眼排数、预热、焙烧带温度。车间每班检查、班组进行记录。

第六章 成品的质量管理
第二十四条 砖瓦产品必须按砖瓦产品标准规定的批量时间、项目由企业质检机构抽样检查合格，发放合格证后方能出厂。
第二十五条 出厂砖瓦产品必须按产品标准分等堆放，严格控制混等。次品和废品不得以合格品出售。
第二十六条 砖瓦企业要定期走访用户，征求意见，改进质量，并建立走访用户档案。

第七章 附则
第二十七条 各级建材行业主管部门和质量监督检验机构要加强对企业产品质量、质量体系的监督检查，督促企业认真执行本规程，不断提高质量管理水平。
第二十八条 各砖瓦企业必须建立健全检验室、各省、自治区、直辖市建材、乡镇主管部门可根据实际情况于一九九二年底前分期分批进行验收并颁发检验室合格证。
第二十九条 本规程由国家建筑材料工业局生产管理司负责解释。
第三十条 本规程自一九九一年十月一日起施行。


高圣平 中国人民大学法学院 副教授 , 杨旋




关键词: 建设用地使用权 续期 土地使用费 地上物 补偿请求权 取回权
内容提要: 建设用地使用权期限届满后可以续期，其中住宅建设用地自动续期，非住宅建设用地经申请而续期。续期的期限应综合考虑土地收益率与土地还原利率、土地估价误差、房屋的结构与耐用年限和土地用途等因素；续期的次数以一次为宜；续期时应当按照约定或规定支付土地使用费，但也不排除土地所有人放弃此权利。建设用地使用权期限届满未申请续期或申请续期未获批准的，建设用地使用权消灭，建设用地使用权人就地上物享有补偿请求权；土地所有人不予补偿的，应适当延长使用年限；建设用地使用权人不愿意延长的，丧失补偿请求权并应在合理期间内取回地上物；逾期不取回的，土地所有人无偿取得地上物所有权。


建设用地使用权期限届满后的法律后果，是我国物权立法过程中争议较大的一个问题，为了确保《物权法》能够按时审议通过，立法机关对此采取了回避的态度。但始自2009年的《土地管理法》的全面修订工作却不得不对此问题作出回答，如何依照用益物权的基本法理并契合我国现实实践作出具有可操作性的规定，无疑是摆在立法者面前的一大难题。本文拟从现行相关规则的立法原意、相关制度的比较法观察以及《土地管理法》修订过程中的相关制度设计[1]等几个方面略陈管见，以求教于同仁。
一、现行相关规则的梳理及其质疑
在《物权法》施行之前，国内有关建设用地使用权期限届满后法律后果的规定主要体现在《城市房地产管理法》[2]和国务院1990年发布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》上。《城市房地产管理法》第22条规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定建设用地使用权期限届满后的法律后果的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。”《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第40条规定：“土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。”第41条规定：“土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当依照本条例第二章的规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。”
由此可见，土地使用权[3]期限届满后的法律后果主要体现为：第一，在期限届满前1年申请续期，经批准后重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金；第二，期限届满未申请续期或申请续期未获批准的，土地使用权消灭，国家无偿收回土地使用权和无偿取得地上建筑物及其他附着物的所有权。[4]土地使用者交还国有土地使用证，并依规定办理注销登记。该规定由于过分着重于维护土地所有人的利益，与侧重保护用益物权人利益的各国通例不合，因而受到了广泛的质疑。[5]
第一，由土地使用权人各别提出申请，在住宅用地情形下基本不可行。在我国城市住宅以公寓为主要形态的背景下，要求同一公寓楼的全体业主共同申请或各别申请，并重新签订土地使用权出让合同，其执行难度之大和行政成本之高昂应是可想而知。[6]
第二，地上建筑物是土地使用权人投资的结果，其所取得的独立于土地使用权的所有权具有正当性，这一所有权理应受到法律的保护，非依法定理由和法定程序不得剥夺。土地使用权期满，国家作为土地的所有人，依据所有权的弹性力，可以收回土地。但国家却无任何法律根据强制无偿收回属于他人的建筑物，这与宪法中保护公民、法人合法财产所有权的规定相违背。[7]期满后由国家无偿收回的做法，“有违我国在建筑物所有权问题上一贯实行的‘谁投资，谁所有’的政策和保护财产所有权的原则，也有违民事主体平等原则和公平交易的原则。”[8]
第三，期限届满由国家无偿取得地上建筑物及其他附着物的所有权的做法，会损及资源的有效和永续利用。这一制度设计本身会助长土地使用人对其建筑物进行掠夺性的使用，甚至放纵对建筑物的破坏行为。[9]在利益驱动下，土地使用人往往竭泽而渔，甚至不惜破坏环境资源以实现其利益攫取的最大化，土地的有效和永续利用将无从谈起。[10]
第四，法律规范之间互不协调，违反对相同事项作相同处理的基本法原则。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第47条规定，在收回当事人无偿取得的行政划拨土地时应对其地上建筑物给予适当补偿，但第40条规定国家收回当事人有偿取得的转让土地时，反而对其地上建筑物不予补偿，同一法规内部的规定不仅相互矛盾，而且有失公平。[11]
《物权法》立法过程中对此问题的处理也颇费周折。《物权法草案》四审稿和五审稿均规定：“建设用地使用权续期后，建设用地使用权人应当支付土地使用费；续期的期限、土地使用费支付标准和办法，由国务院规定。”但从六审稿起这一规定就未再出现。最终审议通过的《物权法》第149条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”由此可见，建设用地土地使用权期满后的法律后果在住宅用地和非住宅用地上存在区别。
第一，住宅建设用地使用权期限届满后自动续期。这一规则切实保护了建筑物的所有权，真正体现了以人为本的理念和对民生的关注。[12]但《物权法》回避了续期后是否支付土地使用费的问题。“考虑到住宅用地使用权续期后是否支付土地使用费，是关系到广大群众切身利益的问题。绝大多数住宅用地使用权的期限为70年，如何科学地规定建设用地使用权人届时应当承担的义务，目前还缺乏足够的科学依据，几十年后，国家富裕了，是否还要收土地使用金，应当慎重研究，物权法以不作规定为宜。而且，物权法不作规定，也不影响国务院根据实际情况作出相关规定。因此，本条对建设用地使用权期限届满后是否支付土地使用费的问题未作规定。”[13]
第二，关于非住宅用地使用权期限届满后的续期及法律后果，《物权法》分别授权法律、行政法规规定，在没有新的法律、行政法规规定之前，适用前述《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定。至于地上建筑物的处理，《物权法》新增的规定是有约定的依约定，[14]没有约定的，依照法律、行政法规的规定，这样其又直接指向了前引《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，从而又出现了上述广受垢病的问题。
第三，建设用地使用权在期限届满后而消灭的，应当及时办理注销登记。登记机构应当收回建设用地使用权证书。[15]
《物权法》的上述规定给《土地管理法》的修订工作提出了以下需要解答的问题：第一，续期的期限如何确定，是否能多次续期？续期期限届满后如何处理？续期时是否支付土地使用费以及如何支付？第二，期限(包括续期期限)届满，国家收回地上物是否需支付对价，以及如何支付对价？[16]
二、比较法考察：以我国台湾地区新修订的地上权相关规则为中心
我国物权法上的建设用地使用权与大陆法系国家或地区物权法上的地上权意义相当，[17]均为在他人土地之上设立的以建造并保有建筑物为目的的他物权。准此，虽然不动产所有权在各国均有其固有法色彩，但对于以提高土地利用效率为目的的他物权之一—地上权，却有共同的基础和本旨。
建设用地使用权期限届满后建筑物的归属问题是土地与建筑物关系原理的具体运用。在比较法上，就土地和其上建筑物之间的关系有两种不同的立法例：一是所谓结合主义，不承认建筑物为独立的不动产，但建筑物不必附合于土地所有权，亦可附合于地上权，地上权期限届满后，地上建筑物归土地所有权人所有，但土地所有权人应当给予地上权人相应价值的赔偿；二是所谓分离主义，承认建筑物为独立于土地的不动产，但土地与建筑物异其主体时，建筑物尚需取得正当的土地权源，地上权即为其中之一。地上权期满后地上建筑物的所有权并不当然消灭，此时建筑物的所有人享有对建筑物的收回权、补偿请求权和延期请求权。[18]
一般认为，我国台湾地区“物权法”系属德国民法或瑞士民法之继受法，[19]但细查其内容，却与日本民法甚为接近。[20]同时，我国台湾地区、日本和我国大陆地区一样，均认为建筑物与土地为各别独立的不动产(权利)类型，更有比较研究的价值。而我国台湾地区于2010年修正公布了其包括地上权在内的“民法”物权编用益物权及占有部分，“修正了地上权之类型与内容，展现全新之风貌”，[21]以期实现物尽其用及永续利用之理想，[22]更具时代性和可参照性。
依修正后的我国台湾地区“民法”第840条、第839条之规定，地上权存续期间届满后地上建筑物的处理规则体现为以下几点：[23]第一，在地上权因存续期间届满而消灭时，当事人之间就地上物的处理有约定的，依其约定。第二，没有约定的，地上权人不必拆除其地上建筑物，可在地上权存续期间届满前，定1个月以上的期间，请求土地所有人按该建筑物的时价予以补偿。第三，一旦土地所有人拒绝地上权人的补偿请求或在规定期内不确定回答是否补偿，则应酌量延长地上权的存续期间，以维护地上权人的利益。该延长的期间由当事人双方协商确定，不能达成协议的，任何一方均可请求法院参酌建筑物与土地使用之利益予以判决。第四，如果土地所有人愿意接受建筑物的时价补偿，则由土地所有人和地上权人就时价进行协商，不能达成协议的，可以请求法院裁定，土地所有人不愿依裁定的时价予以补偿的，适用前述延长地上权存续期间的规定。第五，如果地上权人不愿意延长存续期间，则不得请求建筑物时价补偿。此时，地上权人可取回其建筑物，但应回复土地原状，如果未能在地上权消灭后1个月内取回其建筑物，建筑物则归属于土地所有人。地上权人有碍于土地的利用时，土地所有人可请求回复原状。[24]第六，在延长的期间届满后，不再适用上述规则，以免反复绵延，但如果土地所有人和地上权人另外达成延长地上权存续期间的协议，当然应当尊重其协议。
我国台湾地区的上述规定体现了如下特点：第一，采取私法自治为主，公权介人为辅的规范方式。[25]如当事人之间就地上权存续期间届满后地上物的处理已作约定的，即依其约定，未作约定时，才适用相关推定规则；在时价和延长期间之确定上又体现了公权的适度干预。第二，维持建筑物的经济功能。一般而言，建筑物的权利独立于土地的权利，因而在地上权回归土地所有人时，建筑物并不随之归属于土地所有人，而应由原地上权人取回，并恢复土地原状。但在地上权存续期间届满后，并非一律拆除建筑物。无论是土地所有人时价补偿，还是延长存续期间，其宗旨均在于充分发挥建筑物的利用价值，以免浪费社会财富。第三，在兼顾地上权人和土地所有人的利益的基础上，优先保护地上权人的利益。赋予地上权人以建筑物时价补偿请求权，其旨在避免地上权人的投资遭受重大损失，但为兼顾土地所有人不愿补偿或无经济能力不能补偿之窘境，又明定酌量延长地上权存续期间，对双方之利益衡量作周全的考量，实值赞同。[26]
三、建设用地使用权期限届满后的续期规则
我国物权法对建设用地使用权期限届满后的续期，依建设用地用途的不同分别作了规定，其中，属于住宅建设用地的，自动续期；属于非住宅建设用地的，“依照法律规定办理”，[27]留待《土地管理法》修订时解决。根据《城市房地产管理法》第22条，土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，依申请而续期。
(一)续期的期限如何确定
《物权法》对于建设用地使用权期限届满后自动续期的期限并没有作出规定，主要是考虑到在续期之后，也可能因为一定事实的出现，使得自动续期没有必要。尤其是因为考虑到建筑物所有人可能因各种原因而丧失所有权，所以，《物权法》不可能规定住宅建设用地使用权的期限无限延长。[28]
建设用地使用权期满后续期的基本前提是地上物仍在使用年限之内，仍有符合其用途的使用价值。无论是自动续期还是依申请而续期，都存在续期的期限如何确定的问题。对此，有学者认为，续期期限应为建筑专家对该建筑物的安全使用年限的评估年限，最长与国家规定的最长使用年限一致；[29]也有学者认为，续期期限应为法律所规定的最长期限，例如居住用地即为70年。[30]
笔者认为，建设用地使用权期限届满后的续期期限的确定应结合修法时对建设用地使用权的最高年限的规定等综合考虑。如果修法时维持最高年限的现有规则，即居住用地70年，工业用地50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或者其他用地50年，续期期限的确定应综合考虑土地收益率与土地还原利率、土地估价误差、房屋的结构与耐用年限和土地用途等因素。[31]就住宅用地而言，应主要考虑房屋的结构与耐用年限；就非住宅用地而言，应主要考虑土地还原利率以及房屋的结构与耐用年限。应当注意的是，续期期限的确定不应考虑对地上建筑物的实质性改良，例如推倒重建。
(二)续期的次数是否以一次为限
关于建设用地使用权续期之后的期限届满之后是否还可以再次续期，存在不同观点。建设用地使用权只是对土地所有权部分权能的有期限让渡，如果允许不断续期，无异于事实上的土地所有权买卖；[32]如果只允许一次续期，那么期满后的地上物所有权归属又将难以确定，或者在这个出让期内原地上物灭失，建设用地使用权人又重新构筑建筑物，其所有权如何确定，此时是否可以由国家无偿收回，这也有待法律修订时予以明确。[33]
笔者认为，续期次数是否受限，取决于续期期限的确定模式和方法。如果期限届满后的续期期限已经考虑到房屋的结构与耐用年限等因素，续期期限以一次为宜，亦即续期期限届满后不再续期。如果期限届满后的续期期限采取统一的年限规定，如20年、40年，没有考虑具体建筑物的结构与耐用年限等因素，则在续期期限届满后，如仍在耐用年限内，应允许再次续期。
(三)续期时是否应当支付土地使用费
我国物权法对续期时是否应当支付土地使用费[34]的问题未予明确，而是授权其他法律规定。《土地管理法》修订过程中有意见认为，国有建设用地使用权经批准准予续期的，应当重新签订出让、租赁土地有偿使用合同，支付建设用地使用权出让金等相关费用。但住宅国有建设用地使用权期限届满自动续期时是否支付土地使用费，仍未确定。[35]目前争议最大的是住宅用地续期后是否应支付土地使用费的问题。
一种观点认为，住宅建设用地使用权期限届满后自动续期，不应支付土地使用费。[36]其理由在于：第一，“自动”续期，就意味着建设用地使用权人根本不需要采取任何行为(包括支付土地使用费行为)，建设用地使用权的期限就会自动续延，否则，就不是自动续期了。[37]第二，消费者并未将建设用地使用年限与房地产价格联系起来。在当前民众对房价和地价均无任何博弈能力的情形下，用终其一生的收入购置房产后，还要在70年后续交昂贵的土地使用费，无法让民众接受。[38]
另一种观点则认为，建设用地使用权期限届满后应当有偿续期。其理由在于：第一，土地是不可再生资源，在我国未开征遗产税的情况下，有偿续期实质上是对一部分个人财富的社会转移，符合限制人们靠祖辈遗产不劳而获坐享其成而鼓励通过自身努力和劳动创造财富的观念，是社会公平理念的体现。第二，土地使用费实质上既有累计若干年收取的地租性质，又有一次性收取的税费性质，具有明显的期限属性，续期为取得新的期限，即应另行缴纳土地使用费。第三，土地收益具有很强的财政属性。建设用地使用权有偿续期，可以提供稳定的地方财源，为社会保障、民生支出和经济建设提供持续的动力，有利于建设惠及全民的公共财政，保证地方政府的正常运转。第四，我国现行的房地产税负“重流转，轻保有”的现状，妨碍了房地产交易的进行，助长了土地的隐形交易和投机，刺激了土地价格上涨。严格对土地使用权有偿续期的管理，从长远来看可以提高房屋保有的成本，促进盘活现有房地产存量，从而在一定程度上达到不动产资源的优化配置。[39]第五，无偿续期使得土地所有权无法体现，虚化土地所有权，有土地私有化之嫌，同时不利于土地资源的合理配置以及城市的规划发展。[40]
笔者认为，建设用地使用权作为在他人之物(国家或集体的土地)上所设定的权利负担，自应有期限限制，否则建设用地使用权有沦为土地所有权、导致土地私有化之嫌。地上物所有权人取得建设用地使用权所支付的土地使用费，自应是一定期限内土地所有权人放弃土地所有权的使用权能而取得的对价，也就是说，这一土地使用费的确定与一定的使用年限直接关联。建设用地使用权期限届满，即意味着建设用地使用权人使用他人土地已没有正当基础。此际，“建设用地使用权人”继续使用土地的唯一途径就是与土地所有人达成合意。建设用地使用权人在新的期限内使用土地，是否需要支付土地使用费，自应取决于双方的合意，但主要取决于土地所有人之意愿，因为建设用地使用权人自是要求不支付土地使用费。
就用益物权的基本法理而言，期限届满续期，建设用地使用权人在他人的土地之上取得权利，自应支付对价—土地使用费。此点不因建设用地的用途是住宅和非住宅而存差异。[41]不同之处在于，对于非住宅用地，土地使用费应由土地所有人与建设用地使用权人个别磋商，另行签订建设用地使用权设立合同予以确定；但就住宅建设用地土地使用费而言，在目前以多层住宅公寓为主的情况下，个别磋商几无可能，因而宜在公众的广泛参与下，由土地所有人根据房屋的结构和耐用的年限等统一确定土地使用费的支付标准和方式。当然，土地所有人基于公共政策等因素的考虑，亦可在住宅建设用地使用权自动续期时不要求使用人支付土地使用费，当属权利之抛弃，自无不许之理。
其实，广受关注的问题在于如果需支付土地使用费的话，按什么标准支付。就住宅建设用地而言，学者提出可参照我国香港地区的做法，不过，香港土地续期按年度缴纳新地税的做法在很大程度上仅具象征意义。香港的到期土地续期处理主要由其《政府租契条例》、《新界土地契约(续期)条例》等法律规定，处理方式是土地自动续期，期限同上一次土地批租年限，续期不需补交地价，仅需每年缴纳新地税，标准为年度差晌的3%，差晌为房产年度总租金的5%，因此，续期业主的年应缴新地税仅及房产年租金的1.5%、市场地价的0.1 WO。时至今日，此项续期制度已臻成熟并得到广大业主的认可。[42]
笔者认为，建设用地使用权续期时确定土地使用费的总原则是其应低于新增用地的使用费标准，因为土地所有人对于续期用地无须增加投人开发成本，同时续期用地上有地上物，其地价必然低于同等条件下的新地价。[43]同样还应区分住宅用地和非住宅用地两种情形各别规定，就住宅用地而言，仅象征性支付土地使用费，并可采取逐年交纳的做法；[44]就非住宅用地而言，虽然不实行“招、拍、挂”等竞争性定价方式，但亦应在新土地地价的基础上实行一定折让。
四、建设用地使用权期限届满后地上物的处理规则
依现行相关规则，建设用地使用权期限届满，建设用地使用权人未申请续期，或申请续期未获批准的，国家无偿收回建设用地使用权，无偿取得地上物的所有权。对此规定的质疑已如前述。《土地管理法》修订过程中有意见认为：非住宅国有建设用地使用权人未申请续期或者申请续期未获批准的，无偿收回建设用地使用权，地上建筑物、构筑物及其附属设施的处理，有约定的，按约定处理；没有约定或者约定不明确的，地上建筑物、构筑物及其附属设施一并收回，按照评估价格给予补偿。集体建设用地使用权出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，经双方协商达成一致后续期；协商未达成一致的，由农村集体经济组织收回。地上建筑物、构筑物及其附属设施的处理，有约定的，按约定处理；没有约定或者约定不明确的，地上建筑物、构筑物及其附属设施一并收回，按照评估价格给予补偿。[45]对于此种意见，以下三个问题殊值探讨。
(一)是否充分尊重当事人的意思自治
前述意见认为，建设用地使用权期限届满后地上物的处理，有约定的，按约定处理，充分肯定了私法自治原则的应用，因为即使是国家，在这里也仅是土地所有人，并不当然享有优越于合同相对人的权利。但是，即使脱逸开其公权力身份，土地所有人也是垄断的土地供给者，处于经济上的强势地位，其与建设用地使用权人签订的建设用地使用权设立合同真的能体现当事人的真实意志吗？
从国土资源部(原国家土地局)、国家工商行政管理总局(原国家工商管理局)历次发布的国有建设用地使用权出让合同示范文本均可看出这一问题，虽然示范文本的作用仅在“示范”，但实践中，各地采用的都是上述示范文本[46]或根据示范文本稍作修改后的本地格式文本。1994年国家土地局和国家工商局发布的《国有土地使用权出让合同》示范文本(GF一94一1001)规定，出让年限届满，土地使用权及地上物由出让人无偿收回；[47]2000年国土资源部、国家工商行政管理局修订发布的《国有土地使用权出让合同》示范文本(GF一2000一2601)和2008年国土资源部、国家工商行政管理总局根据物权法新修订发布的《国有建设用地使用权出让合同》示范文本(GF一2008一2601)均规定，出让期限届满，土地使用人未申请续期的，地上物由出让人无偿收回。[48]就续期申请因公共利益需要而未获批准的情形，GF -2000一2601规定的是按地上物的残余价值给予相应补偿；[49]GF一2008一2601在前述规定的基础上增加了一个备选项，“地上物由出让人无偿收回。”[50]